在我國不動產(chǎn)契證史大致分為三個(gè)階段，也展現(xiàn)出了三種不同的登記結(jié)果證明：不動產(chǎn)立契時(shí)期，立不動產(chǎn)契，不動產(chǎn)發(fā)證階段，不動產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)，不動產(chǎn)登記記載并發(fā)證階段，不動產(chǎn)登記賬簿記載，同時(shí)并會發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證或證明。下面文章主要探究不動產(chǎn)契證的發(fā)展歷程，希望分析這些歷程對現(xiàn)代業(yè)務(wù)有所幫助。

　　關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)契證史,不動產(chǎn)登記,現(xiàn)代業(yè)務(wù)

　　1 不動產(chǎn)立契時(shí)期

　　不動產(chǎn)立契時(shí)期，以不動產(chǎn)當(dāng)事人簽訂契約并交付承受人作為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移標(biāo)志。契，按官方以之為憑證收稅計(jì)，從東晉始，一直到中華人民共和國成立初期，前后持續(xù)約1600年。

　　1.1 契的定義及分類

　　“契”,說文解字意為：“成年人(大)用刀在一根木頭上刻劃記號”.地契，按百度解釋，指“中國舊時(shí)買賣或典當(dāng)土地所訂立的契約”.連房帶地的，也稱房契。事實(shí)上，“地契”也好，“房契”也罷，只是人們對其口頭稱呼，契紙上并沒有“地契”或“房契”名稱。早期的白契多直入正文，只在契文內(nèi)容上有買賣/典當(dāng)“田產(chǎn)”“祖宅”“住屋”“鋪面”等文字。清朝和民國時(shí)期的格式契紙上常使用“賣斷契”“賣斷契單(紙)”“契單”“典契”等名稱。

　　“契”在形式上與通常所說的契約(合同)不同，買賣不動產(chǎn)通常由賣方或以賣方口吻填發(fā)后交付買方，在名稱上也因此多稱為“賣契”,而不稱“買賣契”;只有一聯(lián)，交易后由買方持存。因此，與其說“契約”,更像“券”,如田契，也稱“田券”.

　　“契”時(shí)期，買賣不動產(chǎn)，以契的交付表示權(quán)利轉(zhuǎn)移，因此，舊時(shí)對契的掌管格外審慎。契，既是不動產(chǎn)權(quán)利人擁有不動產(chǎn)憑證，又記載了不動產(chǎn)來源和權(quán)利演化，有的契因此表現(xiàn)為前后多達(dá)十多道的契紙粘貼。

　　按物權(quán)類型，契分為賣契、贈與契和典契等;按有無官府印章，分為紅契和白契;按契紙是否為官方格式，分為官契和草契(私契)等。

　　1.2 契的演化史

　　1.2.1 從刻木結(jié)繩發(fā)展至紙質(zhì)書面契

　　在文字出現(xiàn)以前的人類早期，約定某項(xiàng)協(xié)議主要是口頭協(xié)議。某些重要事項(xiàng)，在口頭協(xié)議基礎(chǔ)上，當(dāng)事人又在竹木片上刻痕或繩索上打繩結(jié)作為信物，即“刻木結(jié)繩”,提醒雙方對交易內(nèi)容的記憶。早期，云南傣族人在訂立契約時(shí)會將一根木杖一分為二，分別在上面刻畫兩三個(gè)符記，左邊的一片叫“左契”,右邊的一片叫“右契”,雙方各執(zhí)半片，債務(wù)人償還債務(wù)后，將債權(quán)人所執(zhí)半片收回。春秋戰(zhàn)國時(shí)期，文字普及并應(yīng)用到社會生活的各個(gè)方面，口頭契約、儀式契約發(fā)展為書面契約。至秦漢時(shí)期，書面契約已得到相當(dāng)程度的普及。東漢后，伴隨造紙術(shù)發(fā)明應(yīng)用，紙張逐漸取代竹木簡成為契約文書的唯一介質(zhì)。民間買賣房屋田產(chǎn)，自行訂立紙質(zhì)書面契，即白契，由買方持存作為權(quán)屬憑據(jù)。

　　契上內(nèi)容一般包括：(1)立賣契人，即賣方。如母健在，通常有“奉母命”;兄弟共有產(chǎn)的，寫上“經(jīng)兄弟合儀”.上述文字表示賣房經(jīng)全家同意，沒有糾葛。(2)賣房原因。常見“今因正用”“因年老體衰，無力經(jīng)營”文字，不一定與實(shí)際相符。(3)標(biāo)的物，注明房屋田產(chǎn)的坐落、四至、面積等。(4)買房人，“賣與某人永遠(yuǎn)為業(yè)”.(5)價(jià)款，并注明“錢房兩交”等類似文字。(6)中證人。(7)立契時(shí)間。在時(shí)間下面，買賣雙方及中證人畫押、蓋章或印指紋，有時(shí)白契還有保甲和牙紀(jì)等其他人員畫押。

　　1.2.2 東晉始有“紅契”,官府收稅后在契上蓋章

　　以契約為平臺征稅，這就是“契稅”由來，最早出現(xiàn)于東晉。晉代首次出現(xiàn)“紅契”.當(dāng)事人雙方訂立的、無官府印章的稱為“白契”;加蓋了官印的契約稱為“紅契”.從官方角度講表示已征稅;從當(dāng)事人角度講表示交易行為已得到了官方見證認(rèn)可，加蓋了官方印章的紅契，表示取得了官方鑒證的合法所有權(quán)，遇爭議，其效力和信用高于白契。

　　1.2.3 北宋始有官方格式契(官版契)

　　宋朝以前，各朝并沒有對契約的書面格式做出明確規(guī)定。宋朝是我國古代商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高峰時(shí)期，也是中國傳統(tǒng)民事契約走向標(biāo)準(zhǔn)化的時(shí)期，這與印刷術(shù)(活板印刷)在宋朝快速發(fā)展有關(guān)。商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交易立契頻繁，為了穩(wěn)定社會秩序并保障國家契稅征收，國家政權(quán)開始全面介入民間買賣契約的訂立。北宋政府首次對買賣契約的格式、內(nèi)容做出統(tǒng)一規(guī)定。由官府統(tǒng)一印制的契，稱為官契或官版契，也稱契本。

　　1.2.4 南宋規(guī)定草契要粘接官契(粘二契)

　　南宋，要求納稅時(shí)白契粘于官契上，納稅后在粘接處騎縫蓋章。這種白契粘連官契形成的契稱為“粘二契”.

　　1.2.5 元朝起出現(xiàn)“契尾”,自元至清成為紅契的根本標(biāo)志

　　元代，契在承襲宋代基礎(chǔ)上進(jìn)一步改觀，將官版契紙分為兩聯(lián)：正聯(lián)稱“契本”,由權(quán)利人持存;存根聯(lián)稱“契根”,由官府持存。在“粘二契”基礎(chǔ)上，將契稅“收據(jù)”粘于官版契紙上--這種專用收據(jù)在元代稱為“契給”,明清時(shí)改稱為“契尾”.契尾在不同時(shí)期格式不一，明清時(shí)期主要內(nèi)容包括：契稅征收的法律依據(jù)、田宅的價(jià)銀和稅銀、業(yè)戶姓名、官方印章(通常為州縣印或州縣印加布政使司印)。(來源，上海論文網(wǎng) SHLUNWEN.COM)契尾或粘連草契;或粘連官契;或粘連草契和官契，形成“草契+官契+契尾”格式，稱為“粘三契”,這是傳統(tǒng)契最完整的格式。契尾出現(xiàn)后，成為區(qū)分紅契白契的根本標(biāo)志。

　　1.2.6 清末印花稅票取代契尾

　　光緒三十四年(1908年)，清政府借鑒外國頒布印花稅，沿續(xù)六百多年的“契尾”逐漸廢止，取而代之的是在紅契上粘貼印花稅票，在格式上也不斷地縮小和簡潔化。

　　1.2.7 北洋和民國政府時(shí)期驗(yàn)契后粘驗(yàn)契單

　　北洋政府和民國政府都頒布過驗(yàn)契條例，規(guī)定舊有地契，無論紅契還是白契，均須呈驗(yàn)確認(rèn)。驗(yàn)契的目的主要是政府征稅。驗(yàn)契后填發(fā)契單并粘貼驗(yàn)契憑證。這一時(shí)期，契證發(fā)放和驗(yàn)契工作由稅務(wù)(福建國稅廳)或財(cái)政部門(福建財(cái)政廳)負(fù)責(zé)。

　　1.2.8 抗日戰(zhàn)爭及其后一段時(shí)間，曾由田賦糧食管理部門發(fā)放不動產(chǎn)契單

　　抗戰(zhàn)及抗戰(zhàn)結(jié)束后的國統(tǒng)區(qū)，曾由各地田賦糧食管理處制作格式契單并負(fù)責(zé)填發(fā)，日常工作由地方區(qū)公所受理。

　　1.2.9 中華人民共和國成立初期人民政府也發(fā)放過地契

　　中華人民共和國成立初期，在土地法發(fā)證前的過渡期，人民政府也曾經(jīng)印制統(tǒng)一的公定契紙，為土地買賣、分析等涉及的權(quán)利人填發(fā)地契。驗(yàn)契時(shí)，白契粘貼于公定契紙上。

　　2 不動產(chǎn)發(fā)證時(shí)期

　　我們把“契”之后，由政府不動產(chǎn)管理部門制作發(fā)放權(quán)屬憑證時(shí)期稱為“發(fā)證時(shí)期”或“證”時(shí)期。其與“契”時(shí)期不同的是：(1)由財(cái)稅以外的政府不動產(chǎn)管理部門發(fā)證并實(shí)施發(fā)證管理。而“契”時(shí)期，除早期由不動產(chǎn)當(dāng)事人編立契單外，由財(cái)稅部門制作格式契、填發(fā)契單及實(shí)施驗(yàn)證等管理工作。(2)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，需到不動產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。“證”的持有不能代表不動產(chǎn)權(quán)利的擁有。而“契”時(shí)期，“契”的交割表示不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移。(3)“證”在外在形式上表現(xiàn)官方印制的當(dāng)前版，政府發(fā)證時(shí)存有發(fā)證的依據(jù)材料(檔案);而“契”時(shí)期，契檔一體，同一不動產(chǎn)不同時(shí)期的契粘連。我國不動產(chǎn)發(fā)證經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：

　　2.1 北洋政府頒發(fā)我國歷史上第一部不動產(chǎn)登記法律，由地方法院負(fù)責(zé)發(fā)證

　　1922年，北洋政府頒布《中華民國不動產(chǎn)登記條例》，這是我國歷史上最早的不動產(chǎn)登記法律。規(guī)定由各地法院地方審判廳設(shè)立的不動產(chǎn)登記處發(fā)證。根據(jù)我館保存的檔案，我市閩侯時(shí)先后由“閩侯地方法院審判廳登記處”“閩侯地方法院登記處”負(fù)責(zé)頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明書。說明的是，當(dāng)時(shí)的“不動產(chǎn)證明書”在登記地位上與今有別，實(shí)際上是我國最早的不動產(chǎn)權(quán)證(見圖2)。

　　2.2 南京國民政府時(shí)期由地方政府負(fù)責(zé)發(fā)證

　　1930年，南京國民政府頒布《不動產(chǎn)登記法》，開始頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。目前我們見到的民國時(shí)期《土地所有權(quán)狀》，時(shí)間主要對應(yīng)上世紀(jì)三十、四十年代。我市出現(xiàn)的《土地所有權(quán)狀》，發(fā)證機(jī)關(guān)包括：“福州市政籌備處”“福建省地政局”“福州市政府”等。

　　2.3 中華人民共和國成立初期由地方人民政府負(fù)責(zé)發(fā)證

　　2.3.1中華人民共和國成立初期延用舊格式頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》

　　在《中華人民共和國土地改革法》(1950年6月28日頒發(fā))確立的新發(fā)證制度前，為保障不動產(chǎn)權(quán)利人的合法所有權(quán)，人民政府曾參照舊朝格式頒發(fā)《土地所有權(quán)狀》。我市由人民政府頒發(fā)的《土地所有權(quán)狀》，主要發(fā)生時(shí)間為1950-1955年。

　　2.3.2 1951年頒發(fā)《土地房產(chǎn)所有證》和《房地產(chǎn)所有證》

　　1950年6月30日，《中華人民共和國土地改革法(草案)》頒發(fā)實(shí)施。1950年11月25日，中央人民政府內(nèi)務(wù)部發(fā)布《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指示》，各地開始在農(nóng)村土地改革區(qū)頒發(fā)《土地房產(chǎn)所有證》，在城市土地改革區(qū)則頒發(fā)《房地產(chǎn)所有證》(見圖3)。1954年，華東軍政委員會財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)憑證采取契證合一辦法》，規(guī)定只發(fā)證，不再發(fā)契紙。

　　2.4 社會主義改造后中斷發(fā)證20年

　　1956年1月，中央批轉(zhuǎn)書記處第二辦公室《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會主義改造的意見》中指出：“對私有房產(chǎn)的社會主義改造”“將一切私人占有的城市空地，街基等地產(chǎn)，經(jīng)過適當(dāng)?shù)霓k法，一律收歸國有”.1962年9月27日通過的《農(nóng)村人民公社條例》(也稱《人民公社六十條》)規(guī)定：在生產(chǎn)大隊(duì)范圍內(nèi)，除了生產(chǎn)隊(duì)所有的和社員所有的生產(chǎn)資料外，一切土地、耕畜、農(nóng)具等生產(chǎn)資料，都屬于生產(chǎn)大隊(duì)所有。這樣，從上世紀(jì)50年代末(部分發(fā)證工作延至文革前)到七十年代末，不動產(chǎn)發(fā)證進(jìn)入了長達(dá)20年的中斷期。

　　2.5 上世紀(jì)80年代后各地陸續(xù)恢復(fù)發(fā)證

　　1980年起，各地陸續(xù)恢復(fù)發(fā)證。根據(jù)土地是否列入發(fā)證內(nèi)涵，分兩個(gè)時(shí)期：

　　2.5.1 1980-1987年《房產(chǎn)所有證》發(fā)證

　　1980年起，各地陸續(xù)開始發(fā)放只具房產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)涵的《房產(chǎn)所有證》。至于相伴的土地，盡管說房屋所有權(quán)人實(shí)際上具有使用權(quán)，但從法律上講不具任何權(quán)利項(xiàng)。這一時(shí)期，權(quán)證樣式由各省市自行制定并監(jiān)印權(quán)證，權(quán)證加蓋地方政府市長印章和政府發(fā)證專用章。

　　2.5.2 1987年后《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》發(fā)證

　　1986年6月25日《中華人民共和國土地管理法》頒布，1987年1月1日起施行。1988年，七屆全國人大一次會議通過《憲法》(修正案)，規(guī)定“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”.至此，“土地使用權(quán)”作為中國特色的一項(xiàng)物權(quán)開始發(fā)證。房、地分管的城市，分別頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》;房、地合管的城市，頒發(fā)《房地產(chǎn)權(quán)證》，加蓋地方房地產(chǎn)管理部門印章。

　　3 不動產(chǎn)登記簿記載并發(fā)證時(shí)期

　　1922年北洋政府頒發(fā)《不動產(chǎn)登記條例》后，我國就開始使用不動產(chǎn)登記簿。我館收藏的不動產(chǎn)登記簿，時(shí)間發(fā)生在民國時(shí)期的上世紀(jì)二十、三十年代。當(dāng)代，全國層面廣泛使用不動產(chǎn)登記簿始于2007年《物權(quán)法》頒布實(shí)施后。依照《物權(quán)法》，不動產(chǎn)物權(quán)，除法律另有規(guī)定外，經(jīng)依法登記后發(fā)生效力。登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書只是權(quán)利人享有不動產(chǎn)的證明。我市房屋登記從2008年10月起建立登記簿。

　　2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施后，各地陸續(xù)建立了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記工作。我市于2016年9月底完成不動產(chǎn)登記職責(zé)整合工作。在完成不動產(chǎn)登記簿記載后，同時(shí)發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《不動產(chǎn)登記證明》。

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　　不動產(chǎn)登記要求對相關(guān)事項(xiàng)具有實(shí)質(zhì)性且與真實(shí)情況一致的審查，然而登記機(jī)構(gòu)自身能力存在限制，又受制于一定的房率權(quán)限，因此這就要求在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí)引入強(qiáng)制公證，對于不動產(chǎn)登記的強(qiáng)制公證首先需要公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，其次再有登記機(jī)構(gòu)對公證的文書予以形式審查，從而實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記順利完成。