本篇文章是由《技術(shù)經(jīng)濟(jì)》發(fā)表的一篇經(jīng)濟(jì)論文，本刊主要刊登技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理學(xué)科和其他相關(guān)學(xué)科的學(xué)術(shù)論文，歡迎廣大作者提供具有創(chuàng)造性的理論研究、應(yīng)用研究、方法研究及高水平的文獻(xiàn)綜述、學(xué)科發(fā)展述評(píng)、學(xué)科前沿評(píng)介等稿件。本刊還將開(kāi)辟研究生培養(yǎng)論壇，為博士、碩士研究生和導(dǎo)師們提供一個(gè)教學(xué)與學(xué)術(shù)討論的園地。

　　提要隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，必須對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;分析方法;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指由于各種難以預(yù)測(cè)的因素的影響，使得房地產(chǎn)投資行為主體的期望目標(biāo)與實(shí)際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失的可能性。

　　一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要分析方法

　　目前，常用的風(fēng)險(xiǎn)分析方法主要有專家調(diào)查法、故障樹分析法(FTA法)、幕景分析法、篩選監(jiān)測(cè)診斷法、影響圖分析法等。

　　(一)專家調(diào)查法。專家調(diào)查法主要包括專家個(gè)人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ?0余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ㄊ怯猛据^廣、具有代表性的兩種。

　　1、頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是以一個(gè)5～10人的專家小組以會(huì)議的方式進(jìn)行，參加會(huì)議的人可以暢所欲言，鼓勵(lì)不受任何約束發(fā)表不同意見(jiàn)。通過(guò)專家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專家們產(chǎn)生“思維共振”，以達(dá)到互相補(bǔ)充并產(chǎn)生“組合效應(yīng)”，獲取更多的未來(lái)信息，使預(yù)測(cè)和識(shí)別的結(jié)果更準(zhǔn)確。

　　頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時(shí)間內(nèi)得出風(fēng)險(xiǎn)管理需要的結(jié)論，在項(xiàng)目管理實(shí)施的過(guò)程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對(duì)以后實(shí)施階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)見(jiàn)性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問(wèn)題比較單純，目標(biāo)比較明確、單一的情況。如果問(wèn)題牽涉面太廣，包含因素過(guò)多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。

　　2、德?tīng)柗品ā５聽(tīng)柗品ㄊ怯擅绹?guó)著名咨詢機(jī)構(gòu)蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過(guò)多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點(diǎn)表現(xiàn)在：能夠讓專家自由地發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)，能夠使分析人員與專家意見(jiàn)相互反饋。在進(jìn)行專家調(diào)查過(guò)程中，可以采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法對(duì)專家的意見(jiàn)進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。一般經(jīng)過(guò)兩至三輪問(wèn)卷調(diào)查，即可使專家的意見(jiàn)逐步取得一致，從而得到比較符合實(shí)際的結(jié)論判斷。

　　該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計(jì)，缺點(diǎn)主要是表現(xiàn)在易受心理因素的影響，主觀性強(qiáng)。

　　(二)故障樹分析法。故障樹法也叫風(fēng)險(xiǎn)樹法，也叫魚刺圖法，是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復(fù)雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認(rèn)識(shí)的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或?qū)Ω鞣N引起故障的原因進(jìn)行分解、細(xì)化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分解成許多細(xì)小的風(fēng)險(xiǎn)，將產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因一層又一層的分析，排除無(wú)關(guān)的因素，從而準(zhǔn)確地找到對(duì)企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險(xiǎn)因子。

　　該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強(qiáng)、較為復(fù)雜、直接經(jīng)驗(yàn)較少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統(tǒng)內(nèi)外所有失效機(jī)理，比較形象化，直觀性較強(qiáng)。不足之處是適用于大系統(tǒng)時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯(cuò)誤。

　　(三)幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個(gè)幕景就是對(duì)項(xiàng)目未來(lái)某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線等形式來(lái)描述當(dāng)影響項(xiàng)目的各種因素發(fā)生某種變化時(shí)，整個(gè)項(xiàng)目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過(guò)程的描述，即未來(lái)若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)各種目標(biāo)相互沖突排斥時(shí)，幕景分析就顯得特別有用。

　　(四)篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界都較重視“災(zāi)變”新理論，高德曼提出的“篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)”是比較實(shí)用的。篩選是依據(jù)某種程序?qū)�潛在危險(xiǎn)的影響因素進(jìn)行分類選擇的風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)過(guò)程;監(jiān)測(cè)是對(duì)某種險(xiǎn)情及其后果進(jìn)行監(jiān)測(cè)、記錄和分析顯示過(guò)程;而診斷則是根據(jù)癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評(píng)價(jià)和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細(xì)檢查。篩選、監(jiān)測(cè)和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選-監(jiān)測(cè)-診斷”過(guò)程不能徹底解決問(wèn)題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)因素，因此需要重新進(jìn)行這一過(guò)程。篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)應(yīng)用中，花費(fèi)的時(shí)間和精力非常多，由于過(guò)程很復(fù)雜，所以技術(shù)應(yīng)用的過(guò)程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能勝。

　　總之，對(duì)于不同的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，使用時(shí)應(yīng)針對(duì)實(shí)際問(wèn)題的不同特點(diǎn)結(jié)合不同風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法的優(yōu)缺點(diǎn)而進(jìn)行選擇，這些風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法實(shí)際上是有關(guān)知識(shí)、推斷和搜索理論應(yīng)用于風(fēng)險(xiǎn)因素的分析研究。

　　二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險(xiǎn)因素

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素有多種分類方法，按風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)可分為：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(市場(chǎng)體制性風(fēng)險(xiǎn))和非系統(tǒng)分析(項(xiàng)目差異性風(fēng)險(xiǎn));按投資周期可分為：投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng);按風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源可分為：社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素按照壽命周期的方式進(jìn)行分類分析。

　　(一)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于外部。如政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險(xiǎn)、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)等方面。

　　1、政策風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)租金、售價(jià)的控制、對(duì)外資的控制、對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對(duì)房地產(chǎn)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在未實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要，特別是在我國(guó)，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、經(jīng)濟(jì)體制風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制決定著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)比例以及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活動(dòng)將會(huì)減少;另一種情況是經(jīng)濟(jì)體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，或者說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會(huì)給有些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機(jī)，則對(duì)另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失。比如，一些城市工業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致對(duì)廠房需求下降，而對(duì)寫字樓需求增加。

　　3、城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)是指由于城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是獲得土地，在此階段，會(huì)涉及到征地拆遷和安置補(bǔ)償費(fèi)等社會(huì)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)較大。主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等。 土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)不清風(fēng)險(xiǎn)是由于土地的產(chǎn)權(quán)不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)不清，不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很多手續(xù)上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費(fèi)額外人力、物力、財(cái)力等，有些還要訴諸法律，承擔(dān)敗訴后的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，如我國(guó)經(jīng)常出現(xiàn)的越權(quán)批地和非法出讓土地等現(xiàn)象。

　　2、土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)。土地使用制度變化風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在變革使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本增加，如使用年限、補(bǔ)償和收費(fèi)的規(guī)定等;另一方面體現(xiàn)在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是指由于征地拆遷所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬(wàn)別，法規(guī)可操作性比較差;另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì)的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。

　　(三)項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目建設(shè)階段的主要目標(biāo)是保證項(xiàng)目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標(biāo)的完成，這個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，主要可以分為：開(kāi)發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)、工程變更風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和施工安全風(fēng)險(xiǎn)等方面。