周海丹

1概念解析
1.1居住區(qū)
居住區(qū)泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000--50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
1.2分期建設(shè)
分期建設(shè)就是指建設(shè)工程分階段分時期進(jìn)行建設(shè)。
1.3研究目的
分期建設(shè)研究的主要目的是創(chuàng)新思路、構(gòu)建和諧社會和諧社區(qū)如何發(fā)揮工程最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。對分期建設(shè)存在的問題需進(jìn)行分析研究，對分期建設(shè)的發(fā)展提出合理的建議措施。本文著重研究從經(jīng)濟(jì)管理、房地產(chǎn)開發(fā)和工程項目管理的方面進(jìn)行一一闡述開來。
1.4理論意義
分期建設(shè)是一個比較符合實際項目開發(fā)的具體問題。本文結(jié)合實際分期建設(shè)的具體項目和本國實際以及分期建設(shè)的情況，使分期建設(shè)更加合理，并以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，使分期建設(shè)的構(gòu)想更加成熟和完善，全面提高建設(shè)質(zhì)量。從而使本文具有一定的理論和創(chuàng)新意義。分期建設(shè)不僅有利于提高城市居民的生活質(zhì)量和居住水平,還有利于增強(qiáng)人們的意識修養(yǎng),最終可促進(jìn)城市的健康發(fā)展。分期建設(shè)，可以讓居民了解建設(shè)項目開發(fā)的規(guī)模，了解居民對建設(shè)項目的意見和看法以及居住的檔位，使后期建設(shè)項目的規(guī)劃設(shè)計更完善和合理，有利于最大限度發(fā)揮項目的綜合和長遠(yuǎn)利益，對城市乃至全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的作用。
2分期建設(shè)的引導(dǎo)理論
2.1經(jīng)濟(jì)管理
經(jīng)濟(jì)管理就是按照國家的政策、法令和財經(jīng)制度，從價值形態(tài)的角度，對建設(shè)項目的實施過程中籌集、使用、耗費(fèi)、收回和分配資金的活動所進(jìn)行的管理。其中包括固定資金管理、流動資金管理、成本管理、工程結(jié)算和盈利管理以及專項資金管理等幾個方面。施工項目成本管理就是在保證工期和質(zhì)量滿足要求的情況下，利用組織措施、經(jīng)濟(jì)措施、合同措施把成本控制在計劃控制內(nèi)，并進(jìn)一步尋求最大程度的成本節(jié)約。施工項目成本管理的任務(wù)主要包括：成本預(yù)測，成本計劃，成本控制，成本核算，成本分析和成本考核。在經(jīng)濟(jì)管理回收項目中，需對項目進(jìn)行分期融資，滾動開發(fā)。滾動開發(fā)就是以前一期開發(fā)所產(chǎn)生的資金收益，作為項目后階段的開發(fā)資金，如此循環(huán)利用，直至項目結(jié)束。對大規(guī)模公共開發(fā)項目來說，由于建設(shè)規(guī)模大，時間跨度長，宜在項目前期籌措充足的啟動資金進(jìn)行項目資金進(jìn)行項目的前期開發(fā)，然后考慮利用前期開發(fā)所獲得的部分資金收益進(jìn)行后持續(xù)部分的開發(fā)。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出售商品房的行為。目前，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是綜合開發(fā)，它是城市建設(shè)綜合開發(fā)的組成部分。2
房地產(chǎn)開發(fā)項目在工程建設(shè)階段的投資支出最大，所占時間最長。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的管理，對實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)收益是非常重要的。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)中，工程質(zhì)量管理、成本管理和進(jìn)度管理等工作具有同等重要的地位，它們之間相互依賴，相互制約。
房地產(chǎn)開發(fā)特性包括（1）具有較高的收益水平。（2）投資量大。（3）投資周轉(zhuǎn)慢。（4）市場具有地區(qū)性。（5）市場具有穩(wěn)定性。（6）開發(fā)過程涉及面廣，綜合性強(qiáng)。3
2.3工程項目管理
國際項目管理協(xié)會給”項目”的定義是：在一定特殊的將被完成的有限任務(wù).它是現(xiàn)在一定時間內(nèi),滿足一系列特定目標(biāo)的多項相關(guān)工作的總稱.一般來說,所謂的項目就是一定約束條件下,具有特定目標(biāo)的一次性任務(wù).
項目管理是以項目為對象的系統(tǒng)管理方法,通過一個臨時性的專門重性組織.對項目進(jìn)行高效率的計劃、組織。指導(dǎo)和控制。對項目進(jìn)行高效率的計劃，組織。指導(dǎo)和控制，以實現(xiàn)項目全過程的動態(tài)管理和項目部標(biāo)的綜合協(xié)調(diào)與優(yōu)化。項目管理是一項整體工作；是一套工程流程和方法體系；是一種工作氛圍；是全過程動態(tài)管理；是貫穿于項目整個壽命周期；是一項目管理法則制為基礎(chǔ)的目標(biāo)管理。其實質(zhì)是運(yùn)用系統(tǒng)工程和全方位的個 ，以實現(xiàn)項目的最終目標(biāo)。
建設(shè)工程項目管理的具體內(nèi)容有：項目概述；項目的目標(biāo)分析和認(rèn)證；本管理的組織；項目采購和合同結(jié)構(gòu)分析；投資控制的方法和手段；進(jìn)度控制的方法和手段；質(zhì)量控制的方法和手段；安全、健康與環(huán)境管理的策略；信息管理的方法和手段；技術(shù)路線和關(guān)鍵技術(shù)的分析；設(shè)計過程的管理；施工過程的管理等。
   （1）項目管理程序系統(tǒng)
　　項目管理程序系統(tǒng)由項目管理組織、技術(shù)和管理三個模塊組成。項目管理程序系統(tǒng)的核心是工作。 　　項目的技術(shù)模塊是項目管理組織的技術(shù)基礎(chǔ)，其內(nèi)容是由項目本身的技術(shù)特征決定的，要求
有較高專業(yè)性。項目管理知識與程序是相對固化的東西，具體包括項目管理知識與程序兩方面內(nèi)容。項目管理知識體系是一個龐大的系統(tǒng)，包括在項目概念（規(guī)劃）、開發(fā)（計劃）、實施和收尾階段所涉及的所有一般管理理論和方法及專業(yè)領(lǐng)域的管理理論與方法。而項目管理程序是對項目管理知識的程序化和具體化，是為實現(xiàn)項目目標(biāo)而進(jìn)行的計劃、組織、決策、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、控制等一系列程序和工作。3
項目技術(shù)方案模塊與措施及項目管理知識與程序模塊反作用于項目管理組織規(guī)模與結(jié)構(gòu)模塊。為了保證一定技術(shù)措施與方案具有實施的能力，項目組織規(guī)模必須滿足最低要求。項目組織的結(jié)構(gòu)必須合理，專業(yè)配套齊全。同時，項目管理知識體系要求項目管理組織專業(yè)結(jié)構(gòu)合理，以組織決策的方式去彌補(bǔ)個人在項目管理知識體系中的空白領(lǐng)域；項目管理程序要求項目組織具備一定規(guī)模，以保證工程師有精力去履行工作職責(zé)，保證項目管理程序的落實。
（2）項目管理協(xié)作系統(tǒng)
項目管理協(xié)作系統(tǒng)是由項目管理組織、心理和行為三個模塊組成的。項目管理協(xié)作系統(tǒng)的核心是人。
項目管理的主體是人，項目管理的主要對象也是人。對項目管理組織的探討，是不可能將人的心理因素排除在外的。心理，是人的“感覺、知覺、記憶、思維、情感、在項目管理過程中，項目管理人員可能根據(jù)自己掌握的項目的感觀和文字資料，對項目目標(biāo)、進(jìn)程、技術(shù)和管理措施有一個初步的判斷，這就是所謂的經(jīng)驗。隨著項目的進(jìn)展，管理人員會不斷地修正和增加認(rèn)知的內(nèi)容，其認(rèn)知程度也由弱到強(qiáng)。
項目管理人員的行為是指在項目任務(wù)開始到結(jié)束期間為了實現(xiàn)項目目標(biāo)，以個體或群體形式進(jìn)行的建議、檢查、指令、監(jiān)督、確認(rèn)、協(xié)商等一系列管理行為。由于項目管理工作具有一次性的、非程序化的、專業(yè)性強(qiáng)的特征，強(qiáng)調(diào)項目管理人員判斷、創(chuàng)造和探索的能力，其行為更多時候表現(xiàn)為個體行為。但是，由于項目的復(fù)雜性和個體在決策中的獲取信息、設(shè)計方案、決策和審查活動中所面臨的缺陷，就必須依靠群體的力量，“要通過建立一種特定的組織職責(zé)和組織單位來管理非程序化決策的制定”。　
項目管理人員的心理對其行為有重要的影響，在心理學(xué)領(lǐng)域以心理動力學(xué)、特質(zhì)論、社會認(rèn)知論等多個模型解釋人的心理和行為的因果關(guān)系，而三方互惠決定論似乎是對心理和行為之間關(guān)系的更好解釋。人的認(rèn)知因素（P）和其行為（B）、環(huán)境（E）是相互作用的。2
其次，項目管理組織的規(guī)模與結(jié)構(gòu)也是項目微觀影響環(huán)境對項目組織的直接作用點(diǎn)。項目組織構(gòu)建的主要依據(jù)是項目的規(guī)模、技術(shù)和資金條件。若項目組織和項目特征不能協(xié)調(diào)，項目管理工作是無法順利完成的。同時，項目組織也體現(xiàn)了項目管理公司的技術(shù)水平、管理特征和企業(yè)文化。