張燕   

摘要：房地產業是國民經濟的支柱產業。正確認識當前房地產市場形勢，及時解決存在的突出問題，促進房地產業健康發展，對于鞏固和發展宏觀調控成果，保持國民經濟平穩較快發展具有重要意義。最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》的公布沖擊著房產管理的新視野，此司法解釋對房產管理工作中的房產登記的影響以及如何更好開展房產登記工作是本文探討之處。
關鍵詞：新婚姻法解釋，房產登記，影響

房產管理工作涉及房屋權屬登記、房屋交易管理、房屋拆遷管理、房地產中介管理、房地產開發管理、物業管理等方面。產權登記能使不動產物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障，是房地產管理的重要手段和現代房地產制度的基礎。
新司法解釋對房屋產權的影響
房子承載的不僅是家庭的港灣還是一種物質投資。《婚姻法解釋三》對于房屋產權的界定其實質是更好地保護個人財產，更加尊重女性平等觀念。首先，明確了夫妻一方個人財產婚后產生的孳息和自然增值不是共同財產；其次，明確了婚后一方父母出資為子女購買不動產且產權登記在自己子女名下的應認定為夫妻一方的個人財產；最后，明確了離婚案件中一方婚前貸款購買的不動產應歸產權登記方所有。在經濟飛速發展的時代，房屋具有了多層次的深意，一部相關產權的司法解釋的出臺必定影響著人們的傳統觀念，使人們對于婚姻房產有新的認識。
新司法解釋對產權登記操作程序的影響
  “婚前房屋誰付錢，離婚后房子歸誰”的新規，引發婚前房屋產權確認的熱潮。不少女性為防日后落得個“凈身出戶”，要求男方在產權證上加上自己的名字，將其變更為雙方的共同財產。然而房產登記本身具有要件化、程序化屬性，不是一句話就可以加個名字變為共有的。筆者著重從房產登記程序中申請登記方面解析新婚姻法解釋帶來的影響。
在申請過程中最為關鍵的是詢問登記事項，按照《房屋登記辦法》第十八條規定，房屋登記機構應當詢問申請登記房屋是否為共有房屋，并且查驗申請登記材料。這是為了防止當事人提供虛假材料申請房屋登記，避免給他人造成損害，避免自己承擔賠償責任的一種形式審查。此處房產登記機構承擔的是詢問共有人之責，而非審核婚姻關系之責。   
第一，申請人回答無共有人，即將房產登記為申請人單獨所有，其可單獨處分之，但是，如果既有的權屬檔案資料中已明確申請人具有婚姻關系的，則申請人的聲稱無共有人的表示與既有的權屬檔案資料存有沖突。此種情形，需要申請人及其配偶到場作出房產歸屬的表示，登記機構切不可依申請人單方的表示而將其登記為單獨所有，否則將承擔疏于審查之責。    第二，申請人回答無共有人，登記機構已在登記簿上做出單獨所有的記載，事后證明，申請人在申請登記時已有婚姻關系，申請人是故意欺騙登記機構而單方作出虛假表示，如果事后夫妻雙方愿意將房產登記為共同所有的，登記機構按更正登記辦理。因為，夫妻存續期間取得的房產原則屬于共同財產，但雙方當事人也可以約定為夫或妻一方的個人財產，不過，此約定需要雙方的表態，僅僅一方聲明無共有人是無效的。因此，如果在申請登記時，夫妻雙方在登記機構都作出表示，愿意將房產登記為一方單獨所有，事后，另一方要求增加為共有人的，則按轉移登記辦理。      第三，申請人回答有共有人，按《房屋登記辦法》第十三條的規定，共有房屋應由共有人共同申請登記，故當事人需提供共有關系證明，共有關系類型較多，但《房屋登記辦法》第十八條所指共有系指夫妻共有，如果申請人提供婚姻關系證明申請登記房屋時間在夫妻存續期間，需要夫妻雙方前來共同申請，即便先前的合同受讓主體僅為夫或妻一方，不動產登記簿也應登記為夫妻雙方共有，從而將隱性共有人顯名化。如果申請人之間并無夫妻關系，但一方申請人回答有共有人的，登記機構不能將另一方當事人直接記載于登記簿，因為這會造成登記記載與原因證明文件合同當事人主體的不一致。

三、新司法解釋對于產權變化交納費用產生的影響
      新司法解釋的出臺，引發了夫妻房產加名是否繳納契稅問題。 2011年8月25日南京市房產契稅征繳部門對于婚前房屋產權證加名行為征收契稅，新司法解釋對于契稅的影響略見端倪。房產屬于一方婚前的個人財產現雙方要求增加另一方為共有人的，由于房屋的權屬主體己發生了變化，登記機構應當按轉移登記辦理，有理由征收契稅。2011年8月31日財政部與國家稅務總局聯合下發《關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》規定婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。同一套房屋一方在購買時已經征收過一次契稅，現僅是將配偶一方的名字加上，房屋并非實際整體再次轉移，如果再行征收轉移部分產權的契稅，給人一種雙重征稅的嫌疑。所以此規定可以說是消除紛爭的應急之舉。
四、新司法解釋對于產權登記重點的影響
婚姻法司法解釋其傳導出的信息在一定程度上影響購房人的消費心理，進而影響潛在購房者的剛性需求，其表現：（一） 女性置業蔚然興起。新婚姻法解釋出臺后，一些女性認識到“經濟獨立是人格獨立的基礎與前提”，女性置業不僅是一種時尚行為模式，而且是對未來不安定婚姻退路的保值之舉，小型公寓、中小戶型，將會有更廣闊的需求空間和購買欲望。（二）購房方式轉變。有經濟實力的父母丟掉之前的離婚會將房產一分為二的包袱，安心的為子女購房并且為了避免還貸份額爭議，更傾向于一次性付款，按揭買房會有一定減少。這樣的現象可能拉動房產交易的增長，房產登記工作的重點有可能平移到產權登記上面來。
五、新司法解釋對房產登記工作的要求
（一）亟待建立統一的登記機構
目前我國實行不同的行政機關負責不同不動產管理制度，形成了多個登記機關負責登記的現象。實踐工作中會有建設單位或個人以虛假土地證件來申請登記騙取房屋產權。另外一些登記信息的前后矛盾，讓房屋管機構無所適從。如果采用統一的登記機構可能會杜絕類似事件發生。
（二）加強員工業務培訓，增強風險意識
房產登記過程中由于工作人員未盡到謹慎問詢審查義務導致登記錯誤的案例屢見不鮮，房產管理部門承擔高額的賠償費用。因此房產管理機構對工作人員要有相應的培訓計劃，參照現實的案例進行風險教育的強化，加大新的相關法規的宣傳和學習，從思想上重視由于錯誤登記造成的嚴重后果，防微杜漸。
（三）明晰考核標準，調動員工積極性
建立明晰的獎懲標準。對于錯誤率、延誤率低的員工進行獎勵表揚，相反由于個人的故意、重大過失造成登記錯誤對權利人造成重大損失的，應該進行嚴懲。健全考核標準最大程度激勵員工積極性，創造高效、優質服務。
（四）規范檔案管理制度
    檔案是房屋授權審查的依據，是房屋管理工作中重要的環節。曾出現過因為檔案不完備導致登記錯誤的案例，也出現過在檔案管理中發現產權登記時的錯誤。所以健立健全檔案管理制度，對于產權登記工作至關重要。
結語
一個健康穩定的房地產市場會拉動國民經濟的可持續發展。不斷完善的行業體系需要房產登記工作不斷細致，新婚姻法解釋的出臺從客觀上會拉動客戶群體的需求，做好新法環境下的本職工作，為我國房地事業健康的發展貢獻才智是房產管理工作人員的己任。我相信隨著政策法規的逐步完善和市場管理的逐步到位，房地產管理工作會有序高效地進行。
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