摘要：近年來，隨著房地產業的飛速發展，房地產市場也出現了許多新情況、新問題。各類房地產糾紛，特別是產權登記方面的問題迅速增加，給房地產管理部門的工作帶來了極大壓力。對此，本文針對目前分期付款購房中的所有權問題和產權登記中的弄虛作假行為提出一些應對措施。

　　關鍵詞：房屋, 交易, 產權登記, 房產檔案

　　Abstract: In recent years, with the rapid development of real estate industry, real estate market also appeared a lot of new situation, the new question. All kinds of real estate disputes, especially the problem of property right registration is increasing rapidly, real estate management department to work to bring enormous pressure. To this, in view of present installment purchase ownership of property right registration fraud of the problem and put forward some measures behavior.

　　Key Words: housing, trading, property right registered, house property archives

　　中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：

　　房地產是人類生產和生活不可缺少的基本物質資料，房地產業也是國民經濟的重要組成部門。近年來，隨著我國房地產制度改革的深化，土地使用權的有償出讓、轉讓，房屋商品化的實踐，促進了房地產市場的發育。房地產商為促進銷售，采用各種方式吸引客戶，房屋買賣活動中的法律關系也日益復雜。因此，對房屋產權交易中有關理論與實務的探討，有益于我國房地產業的健康發展和完善房地產市場的法律調控。

　　一、分期付款購房中的所有權問題

　　如果從雙方權利、義務關系的角度具體分析，就不難看出，分期付款的過程，也就是商品房所有權與其內容相分離的過程。財產的所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能。所有權人讓出部分權能的目的是獲取收益、最大限度地發揮財產的效用，所有權與其內容的分離，也只不過是所有權人行使權利的一種方式，并不產生與權能受讓者共享所有物的關系。在分期付款購房中，一方面，買方不能一次性支付房屋價款，不能取得房屋所有權，但當買方支付出第一筆價金，又必然要求相應的對價;另一方面，賣方既要保留房屋所有權，又要在所有物完整的意義上交付給買方第一次付款期待的對價。由此形成了買賣雙方關于房屋所有權與其內容分離的共同利益基礎。買方首期付款后，就可取得對房屋的占有、有限使用和收益的部分處分權、所有權的期待權。賣方雖然已將房屋的占有、部分使用、收益、處分權能讓與買方，但仍保留著下述權利:繼續收取剩余價金;部分限制買方對房屋使用、收益、處分權能的行使;因合同解除收回房屋。而這些權利，均為賣方保留房屋所有權的體現。買方之所以在分期付款的合同義務履行完畢前不能取得房屋所有權，還有制度上的原因，即對物權的變動，我國實行登記要件制度，房屋買賣合同雖已簽訂，甚至標的物已交付，其所有權并不當然轉移。所有權的轉移須以登記為要件，未經登記，房屋所有權不發生轉移。

　　在分期付款的房屋買賣中，房屋所有權內容的分化過程，亦即所有權價值化過程，最終目標是實現所有權的轉移。所有權人對房屋的現實支配權演變為收取價款的價值利益，而房屋的使用價值，以用益權的形態，歸屬于買方。從性質上看，買方根據所有權內容分化所取得的權利，顯屬用益物權。用益物權是一種限制物權，在權利行使中要受到所有權的制約。如買方取得房屋所有權之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改變，且不得將房屋轉售、贈與他人或用于設定擔保，否則會引致賣方解除合同，收回房屋。作為一項物權屬性的權利，用益物權又有其相對的獨立性，在一定程度上可以抗辯所有權。如非因買方違約，所有權人(賣方)無權收回房屋;合同未經解除，賣方將房屋又轉讓給第三人，買方可以主張賣方支付違約金、賠償金，或向賣方主張其與第三人之間的房屋買賣合同無效，要求賣方繼續履行原合同。

　　在此有必要涉及分期付款房屋買賣合同的性質問題。即該類合同屬債權合同還是物權合同。所謂債權合同，是指合同效力在于使合同當事人承擔交付標的物和支付價金的債務，并不發生物權變動。所謂物權合同，指以直接發生物權變動為目的合同，即合同當事人就轉移標的物和價金所有權達成一致意見的合同。大多數分期付款的房屋買賣合同，都設置有房屋產權轉移的條款，合同當事人有轉移標的物所有權的合意，但作為買賣合同，雙方當事人也要承擔交付標的物、支付價金的義務，具有債權行為特征。由此可見，分期付款的房屋買賣合同是債權合同與物權合同的結合，而且物權行為是以債權行為為前提的，并受債權行為是否成立、是否有效的影響。債權行為有效成立，應當發生物權變動的結果。那么，第一，買方將房屋轉賣，無論第三人屬善意取得還是惡意取得，因買方債務未完全履行，賣方有權請求第三人返還房屋。如買方將房屋贈與第三人亦同。第二，如果買方付清價款之前破產，債權行為便不能發生物權變動的結果，賣方可依所有權行使別除權取回房屋。第三，如果買方依約履行義務，其債權行為當然發生房屋所有權變動后果，即使賣方將房屋轉讓給第三人，買方仍可主張其對完整意義所有權的期待權。

　　二、產權登記中的弄虛作假行為

　　當前，房地產交易和產權登記中弄虛作假的現象日益嚴重，當事人往往通過制作和使用假證件(如身份證、結婚離婚證明、公證書等)、假房屋權利證書、冒名頂替、隱瞞事實等不法方式騙取房地產登記部門的登記，從而獲得非法利益。為了有效打擊這種違法行為，凈化房產市場，扭轉登記部門被動和尷尬的局面，一方面要和公安、司法等部門聯合起來共同打擊，更重要的是要在登記中加強管理、規范流程、嚴格把關，并利用現代化技術和現行的法律法規捍衛自身利益和權威。

　　一是在辦理房產交易和產權登記時，應要求買賣雙方或登記方親自到場，核對身份和簽名，對委托辦理的要提供委托書(若出讓方委托要求提供經公證過的委托書)，以及被委托人及委托人的證件原件或公證書。核對身份時盡可能核對證件的相片和本人，并做基本的詢問。二是在登記中核對房產來源和原登記的檔案，重點核對房產來源是否清晰，原登記中提供的身份證明、婚姻狀況等與現狀是否一致。三是要認真檢查申請表格和報告是否填寫清晰完整，有無涂改，申請人的字跡是否一致，最好能當場填寫并簽名;若委托辦理的，要盡量檢查委托書和資料中的簽名是否一致。四是登記人員發現有問題的證件和資料要仔細對比，一旦確認應及時報警。五是盡可能利用現行的法律法規與相關部門聯動，加強處罰力度�！斗课莸怯涋k法》已對偽造和涂改權利證書、弄虛作假驗取登記機關登記等行為做出了一些規定，我們可對違反者大膽行使處罰權。但在實施中應注意要嚴格按照《行政處罰法》的規定和程序進行處罰。。六是加強宣傳，通過報紙、電視等媒體對上述行為進行報道，對不法分子起到震懾作用。

　　當前，擺在房產管理部門面前急需解決的問題是解放思想，不能緊緊地抱住那些原始的登記觀念不放，要解放思想、勇于創新，這樣才能與時俱進。

　　參考文獻：

　　[1]中華人民共和國土地管理法[M]，北京，中國法制出版社，1990

　　[2]喻燕、胡高原，“城中村”改造綜合支撐系統探析[J]，資源與產業，2006，8(6)：4548