摘要：受新冠疫情的沖擊，房地產行業銷售量銳減、資金鏈斷裂風險增大，建設單位需開源節流雙管齊下，在促進銷售增加現金流的同時，更加重視成本的管理和控制,方能應對未來可能發生的多變風險。本文從建設項目全壽命周期各階段所涵蓋的成本的角度出發，基于對建設工程成本管控現狀問題的分析，結合工程實踐經驗，從事前、事中、事后三個方面提出了多項成本管控的優化措施。

　　關鍵詞：房地產;建設單位;成本控制;優化創新

　　新冠病毒肺炎疫情正在肆虐著全球金融市場，受疫情所帶來的沖擊，大量企業愈發艱難，房地產行業也面臨著巨大的考驗。由于房地產行業周期較長，疫情對于房價的影響可能會延后，房地產行業現階段顯現的主要問題是：銷售量銳減、開發企業庫存量增加、銷售去化周期拉長、現金流驟減、資金鏈斷裂風險增大。雖然國家出臺了許多扶持政策，但是為了企業的長足發展，開發公司在促進銷售的同時，更應重視成本管理和控制，開源節流雙管齊下，做兩手抓兩手都要硬，方能在未來的多變風險中屹立不倒。

　　1.剖析建設項目全壽命周期各階段成本

　　成本控制是建設工程項目管理的重點和難點，為了更全面的對成本進行管控，首先我們就要了解建設項目全壽命周期各個階段都涉及到哪些成本問題，從源頭逐層分解分析管理控制方能達到有效管控的目的。建設項目的全壽命周期包括決策、實施和使用三個階段。其中涉及到建設單位的主要在決策和實施兩個階段，這兩階段涉及的成本主要為決策階段的投資估算;實施階段的設計概算、工程投標報價(預算價)、合同價、結算價、竣工決算價以及保證金返還。

　　2.成本管控現狀問題分析

　　2.1成本管控覆蓋階段不全面

　　目前大多數企業成本管理控制僅考慮施工階段的成本控制，而忽略了決策階段、設計階段的的成本控制。統計表明，在可行性研究的決策階段和設計階段所需的費用大約占項目總投資的1.5%-3%左右，但其對總投資的價值影響可達到70%-80%，科學合理的規劃設計可以大降低工程造價成本。設計階段的投資估算和施工圖預算是工程投標報價的基礎，現在一些企業在設計過程中片面追求一些造價高但是實際應用意義不大的部分，一方面導致工程成本升高，另一方面也造成工期延長。

　　2.2成本管控制度不完善、缺乏可行性、管理人員執行力和管控力不足

　　目前，建筑企業成本管控制度存在以下幾類問題：一類是沒有完善的管理制度;一類是有相對比較完善制度，但是偏于形式化、不具體，缺乏針對性及可操作性;再有一類是，有相對完善的制度，但是管理人員管控意識薄弱、管控力和執行力不足，責任未能落實到個人;最后一類比較普遍的就是成本考核及員工激勵機制不健全。

　　2.3忽視工程合同管理

　　所謂合同管理，不僅包括對單個合同的簽訂、履行、變更和解除等過程，還包括對所有合同進行籌劃的過程。僅重視合同的簽訂、能否履行，缺乏簽訂所有合同前統籌規劃、輕視合同文本細節、合同變更以及履行過程的監控是很多企業在合同管控的通病。缺乏合同的統籌規劃，往往導致企業現金流可控力降低，工程款支付延后等問題。

　　3.優化創新成本管控措施

　　基于以上問題現結合工程實踐經驗，從事先控制、事中控制和事后控制三方面出發，采取組織、合同、經濟和技術等措施，在保證使用功能、工期、質量、安全的的情況下，提出對成本管控的優化措施。

　　3.1事前管控

　　3.1.1構建健全的、有可行性的、激勵性的成本管控體系、完善管控制度

　　成本管控的前提是需要構建科學的、健全的、權責利相結合的管理制度體系。體系創立的基礎是有權責利分明的組織機構，然后從科學的角度出發結合工程實際情況，貫穿決策和實施階段的每一環節，運用PDCA理論，做到成本預測、計劃、控制、核算、分析、考核、激勵等方面環環相扣相互聯系相互作用。

　　3.1.2重視規劃設計階段成本管控

　　項目的投資目標能否實現與設計工作密切相關，規劃設計環節的成本控制是實現“事前控制”的關鍵，在該環節進行成本控制不但可以最大限度的減少不必要的需求產生的成本增加;更能有效的減少后續因設計引發的變更而帶來的工程成本增加。故在設計過程中，在明確項目定位的情況下，采用價值工程法，在滿足項目的各項使用功能、質量、安全、工期的前提下，需嚴格把控設計標準，加強成本控制，進一步挖掘節約成本的潛力。

　　3.1.3重視工程合同管理，全局管控工程款支付方式

　　對建設單位而言，如何用最經濟合理的價格，找到有能力承擔的、合格的施工企業是非常重要的。從成本的角度，不僅要重視合同文本、金額、過程管控，索賠，更應重視價款的支付方式。前文我們提到建設單位一旦資金斷裂對工程進度、甚至項目企業的生存都有巨大影響。為保證工程進度與企業現金流之間的平衡，減少外部原因對現金流的影響，在全部合同簽訂之前，企業就應在總投資的的基礎上，估算企業的未來現金流，從而確定用資金支付工程款與用房屋頂賬方式支付工程款的比例，從源頭管控資金成本。

　　3.2事中控制

　　3.2.1加強施工成本分析工作

　　施工成本分析工作應貫穿成本管理的全過程，成本分析的過程實際上就是采用目標動態控制的方法，將目標計劃值與實際發生成本作對比，檢查是否發生偏差，如有偏差，要系統的研究發生偏差的影響因素，確定偏差發生的原因，對于不利偏差采取切實有效的措施，從而糾正。對于有利偏差進一步挖掘分析，將其成果完善到成本管控體系當中。

　　3.2.2重視工程變更情形

　　工程變更可能由業主方、設計單位、監理單位、承包人以及不可抗力等幾個方面引起，在事前控制中，我們規避和減少了由業主方、設計方可能引發的變更，這就大大降低了工程變更造成的建設單位成本的增加。對于其他三方面引起的變更，管理人員也應給予足夠的重視，明確責任單位，及時處理，變更要嚴格根據流程辦理，需要附有各方單位負責人簽字蓋章的變更文件，根據合同及時作出處置，對于沒有按流程、沒有附各方簽字蓋章變更文件的工程變更所引發的工程款一律不予支付。

　　3.2.3嚴格執行合同條款，加強工程計量和工程款支付審核力度

　　工程款主要由工程量和單價兩個方面決定：價格變動一般嚴格按合同的約定條款予以執行即可。工程量計量務必要及時、準確，需要由建設和監理單位共同審核簽字。除監理和建設單位另有批準外，凡是超過圖紙所示部分的工程量均不予計量。工程款支付要建立支付臺賬，嚴格按制度流程執行，同時須附進度、質量檢驗情況說明以及工程結算單，審核通過后按合同約定的付款節點進行支付，嚴禁超付。

　　3.3事后控制

　　3.3.1注重成本考核與獎懲

　　在施工完成后，按照事前控制建立的考核與獎懲制度，將實際發生的成本與計劃預算的成本目標做對比，評定成本超支節約情況，并根據考核情況對成本管控責任人予以獎罰。務必做到賞罰分明，才能增強員工的成本控制意識，充分調動其工作積極性，如此良性循環，方能達到降低工程成本，提高企業經濟效益的目的。

　　綜上所述，本文從剖析建設項目全壽命周期成本出發，基于對建設工程成本管控的現狀問題的分析，從事前、事中、事后三個方面提出了成本管控的各項措施。在實際工作中，建設單位要在滿足質量、進度、安全等情況下，增強成本的管控，使資金的使用更加科學合理。與此同時還需具體問題具體分析，將全面控制、動態控制的理念運用到工程實踐中去，才能保證開發項目建設工程的順利進行，確保建筑企業的長期可持續發展。

　　參考文獻

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　　[2]建筑工程項目的成本控制[J].艾鵬.中華建設.2018(04)

　　[3]房地產成本控制的分析與對策研究[J].馮佳.南方企業家.2018(02)

　　作者：趙娜

　　建筑論文投稿刊物：《中華建設》(月刊)創刊于1994年，是由國家建設部和湖北省建設信息中心聯合舉辦的一份行業綜合期刊。在新的一年里，她將在建設部和各級領導的指導下，繼續發揮行業優勢，積極探索和全力打造新的品牌，努力做大媒介傳播平臺，為中國建設事業和城市化發展提供全方位的服務。