摘要：建筑容積率是影響開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要技術(shù)參數(shù)，也是衡量居住直來給你的綜合指標(biāo)之一。如何協(xié)調(diào)處理住區(qū)建設(shè)中的經(jīng)濟效益與環(huán)境效益，貫徹土地的可持續(xù)使用，同時恰當(dāng)?shù)奶岣呷莘e率顯得日益迫切。為了提高土地利用率而提高城市住區(qū)的容積率，一成為解決城市人多地少矛盾行之有效的手段之一。

　　關(guān)鍵詞：城市住區(qū),設(shè)計,容積率,建筑密度

　　引言

　　容積率是指地上房屋總建筑面積與土地凈用地面積的比例,即“容積率=總建筑面積/凈用地面積”。對于當(dāng)今城市化的快速進程中，出現(xiàn)的城市人口的急劇膨脹，對建筑面積的需求也相應(yīng)增加，而城市土地資源的不可再生，對土地資源的利用顯得尤其的重要，隨著我國城市人口驟增，土地資源緊缺的矛盾日益加劇，如何利用有限的土地資源解決更多人的居住問題已是城市發(fā)展中迫切解決的重要問題。

　　一、影響容積率的因素

　　(一)日照間距

　　住區(qū)所處建筑氣候分區(qū)及地理緯度所決定的日照間距要求的大小不同，對住區(qū)建筑密度與容積率起著制約因素。住宅在單體平面與層高的設(shè)計手法與層數(shù)的選擇，在整體上都是為了減少住宅日照間距而采用的手段，同時，適宜的住宅間距，應(yīng)在滿足住宅日照間距的條件下，考慮住宅宅間的衛(wèi)生視線間距與適宜的空間尺度，以滿足健康、舒適、經(jīng)濟等要求。

　　(二)人口密度

　　高密度的居住人口還會對小區(qū)內(nèi)的健身場所、兒童活動區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力。在購買高密度小區(qū)時應(yīng)該對此提出更高的要求。

　　(三)安防問題

　　高容積率住宅居住密度大，所以出入的人會較多，外來人員混入其中的難度也會相應(yīng)地降低很多。這就對高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上，不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度，而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。

　　(四)內(nèi)部規(guī)劃問題

　　高容積率住宅對土地使用率的過分追求，小區(qū)內(nèi)的樓層會比較高、綠地的比例也會相應(yīng)的減少，從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì)。樓間距過近、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。

　　二、城市住區(qū)與容積率

　　由于我國土地資源的有限性，住宅建設(shè)必須走可持續(xù)發(fā)展的道路，因此，地層高密度及高層高密度都是可供我國住宅建設(shè)選擇的方向，隨著城市化進程的不斷加快，城市人口數(shù)量的快速增加，相對可利用的土地資源顯得極為匱乏。

　　(一)城市多、高層住區(qū)規(guī)劃形態(tài)

　　住區(qū)的規(guī)劃理念與規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，直接影響住區(qū)的建筑容積率的高低、合理度和住區(qū)環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣，同時，規(guī)劃形態(tài)是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的具體表現(xiàn)，其應(yīng)符合居民生活習(xí)俗、行為軌跡和管理制度的規(guī)律性和方便性。

　　隨著土地的有償出讓及高層住宅、與地層住宅形式的廣泛采用，住區(qū)在提高容積率措施與創(chuàng)造良好住區(qū)環(huán)境的規(guī)劃形態(tài)上進行了多方面的探索，出現(xiàn)了“小區(qū)——院落”式兩級結(jié)構(gòu)、街區(qū)鄰里式布局概念、及高層院落式等布局形態(tài)。

　　(二)城市地層住區(qū)規(guī)劃形態(tài)

　　低層高密度的發(fā)展無論在新區(qū)建設(shè)，還是在歷史文化保護區(qū)中的舊城改建仍將是主流之一，隨著改革開放與市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國居住整體水平得到了普遍的提高，同時由于社會經(jīng)濟收入階層的分化，形成了對居住形式的多層次的需求。

　　目前我國的住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種趨勢。在城郊開發(fā)由于地價較低，利于提供低密度、低容積率的住區(qū)，從而創(chuàng)造舒適的社區(qū)居住環(huán)境與寬松的室外綠化;同時，適度的低容積率便于降低高層比例，使住宅成本與后期物業(yè)管理費用降低，擴大客戶群體。

　　而在城市舊區(qū)改造規(guī)劃中的底層住區(qū)建設(shè)中，應(yīng)充分考慮經(jīng)濟與環(huán)境效益的需求，探索和適應(yīng)居民社會需求的居住實態(tài)，綜合考慮不斷新生的生活因素。另外，要注意對歷史地段風(fēng)貌的保護，以及傳統(tǒng)鄰里空間場所的考慮，不能片面的追求提高容積率。

　　在探索經(jīng)濟效益的同時，加強對傳統(tǒng)的繼承，我國北方的四合院，有合理的通風(fēng)、采光，居民有濃厚的歸屬感，如北京菊兒胡同改造工程在建筑尺度與空間形態(tài)上對傳統(tǒng)北京四合院的繼承，新的合院式住宅與原有的四合院住宅和周圍的空間環(huán)境相協(xié)調(diào)。

　　在滿足日照、通風(fēng)、采光情況下，集約的使用土地，菊兒胡同改造過程中，容積率作為一個很關(guān)鍵的指標(biāo)起著對方案制約的作用。

　　(三)高容積率、集約式用地

　　當(dāng)前住區(qū)建設(shè)總的趨勢是住區(qū)建設(shè)正在轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣呓ㄖ�密度、更加集約式的土地利用，城市住區(qū)建筑容積率整體上呈現(xiàn)提高趨勢。具有集約化的空間設(shè)計觀念和效益思想，是從追求平面的效益轉(zhuǎn)向空間效益上來，提地的復(fù)合使用與地下空間的開發(fā)利用，不僅是對經(jīng)濟效益的提升，同時有利于創(chuàng)造良好的室外地面空間環(huán)境。對于城市區(qū)段的住區(qū)，因其地段土地價格較高，且處于人群密集區(qū)，可通過提高相應(yīng)的商業(yè)、公建配套設(shè)施的建筑面積比例，使其不僅服務(wù)于住區(qū)，而且服務(wù)于城市，進而實行開發(fā)商的利潤最大化與土地的合理強度利用。

　　將住宅和公共配套設(shè)施集中緊湊布置，并開發(fā)地下空間，形成居住生活功能完善，在三維空間上形成集約式的用地模式，其地塊的容積率提高具有顯著的效果。從土地資源的有限性及發(fā)展的角度來看，城市用地將日趨緊張，為避免地面空間環(huán)境不受破壞，就要合理開發(fā)利用地下空間，設(shè)置為停車、儲存、設(shè)備用房等，其對解決目前日益增加的小汽車和自行車停放、保證地面環(huán)境質(zhì)量具有不可低估的重要作用，可供開發(fā)的地下空調(diào)潛力極大，除了建筑地下室以外，廣場、運動場、草坪等地下空間均是很好的開發(fā)資源，不僅容量大，而且經(jīng)濟實用。

　　三、住區(qū)環(huán)境與容積率

　　在市場經(jīng)濟下，住宅建筑的商品特征明顯突出，開發(fā)成本與銷售效益對設(shè)計有制約作用，住區(qū)建設(shè)開發(fā)最求的影視綜合效益的最大化，即經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一，而不是單純的經(jīng)濟效益。

　　重視居住環(huán)境，是住宅商品化后的一個普遍趨勢，但是我國人口眾多，土地資源相對不足，不能單靠降低容積率、擴大綠化用地來改善居住環(huán)境，而在較高的容積率指標(biāo)情況下創(chuàng)造良好的居住環(huán)境成為我國住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計的重要標(biāo)志。

　　在城市高密度居住小區(qū)設(shè)計中，最大矛盾是充分利用土地與保證居住環(huán)境質(zhì)量之間的矛盾，而要獲得良好的居住環(huán)境，重要的前提之一就是適當(dāng)?shù)亍⒑侠淼匕炎≌�密度及容積率降下來。

　　在不同地區(qū)的住宅建設(shè)里程中可以看到，開發(fā)商往往忽視外部環(huán)境的作用，總是希望以密集的建筑來達到對利益的追求，這種盲目通過提高容積率而達到利潤的代價就是住區(qū)的外部開放空間不足或品質(zhì)很差，而住區(qū)的環(huán)境品質(zhì)的優(yōu)劣，直接影響到居民生活品質(zhì)與住區(qū)的經(jīng)濟效益。在城市住宅建設(shè)上，過去長期依靠國家投資，分散建設(shè)，其不利于住宅區(qū)的配套建設(shè)，和社會、經(jīng)濟以及環(huán)境的整體效益的綜合提高。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，綜合開發(fā)的模式成為住宅建設(shè)的重要模式，并通過對開發(fā)對象的規(guī)劃設(shè)計和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行一系列的綜合安排和統(tǒng)一管理，轉(zhuǎn)變粗放、分散的建設(shè)方式，協(xié)調(diào)住宅建設(shè)和城市發(fā)展的關(guān)系，將經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相聯(lián)系起來。

　　結(jié)語

　　社會效益、經(jīng)濟效益與環(huán)境效益形成的綜合效益的統(tǒng)一，決定著容積率的合理確定。房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目容積率時應(yīng)確保所有因素已被合理考慮，提高企業(yè)容積率決策質(zhì)量的保障。

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