摘要:在過去的十幾年時間里，中國城市建設飛速發展，城鎮化和小城鎮改造項目不斷啟動，成為經濟騰飛新動力。與此同時，如何妥善安置因此而產生的大量拆遷安置家庭，保證社會和諧發展成為重點研究課題。根本上講，保障性住房建設是房地產業一個特殊分支行業，其最主要問題仍是資金的來源問題。眾所周知，銀行業已經成為中國房地產業最大的支持者和受益者，同時也是風險的最大承受者。因此，中國保障性住房建設必須引入新的資金來源以緩解當下銀行業的巨大壓力。

　　關鍵字：房地產評職論文,期刊征稿,商業保險公司,投資渠道,保障性住房建設

　　按照規劃“十二五”期間，我國將重點加快各類保障房建設，將新建各類保障性住房3600萬套。根據規劃，天津市將建設44萬套保障性住房。隨著建設進度的加速推進，保障房建設投資規模與資金需求之間的矛盾將越來越突出，資金來源日漸成為困擾保障性住房建設的重大問題。如何拓展天津市保障房建設融資方式，彌補保障房建設資金不足，具有重大意義。

　　一、天津市保障房建設現有融資渠道的狀況

　　目前，天津市保障房建設資金仍舊是主要依靠財政投入和政策性銀行貸款，發行企業債券、中期票據、設備融資租賃等直接融資等方式也在逐步擴展。但是，無論從融資方式的種類還是應用范圍的規模來看，都遠未滿足天津市保障房建設的融資需求。

　　1.銀行貸款

　　自2009年，由中央政府發起的，利用地方投融資平臺，拉動中國農村小城鎮改造以來，地方政府的舉債行為已經給銀行中國銀行業帶來了巨大的風險。在這種情況下，繼續通過間接融資的手段，向銀行業借貸，無疑將給整個金融業帶來巨大的風險。作為整個國民經濟正常運轉的核心行業，一旦爆發債務危機，其后果難以置信。因此，針對保障性住房建設，必須創新融資渠道。

　　2.社保基金

　　全國社會保障基金對保障房的投資正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國社保基金2011年上半年已經在南京、天津、重慶三地，通過房地產信托基金的方式，為當地的公租房建設提供融資105 億元。其中以重慶市獲得貸款最多，為45億元，天津市緊隨其后，獲得約35億元貸款。然而，35億元的資金相對于“十二五”期間天津市44萬套保障性住房的建設任務來講也是杯水車薪。況且，目前的中國社保基金整體運轉狀況并不良好，預計2013年，僅養老金缺口就高達18.3萬億。依靠社保基金長期支持城市保障性住房建設也并非長久之計。

　　3.房地產信托

　　在保障性住房建設的規劃設計中，配比了合理比例的商業地產面積。商業面積的合理設計，不但能提升社區生活便利水平、幫助解決低收入群體就業問題，還可用商業面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區的物業管理費用，并最終提高保障性住房項目建設的投資價值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障;加上商業部分租金收益可預期，這就構成了信托投資公司將資金投放于保障房建設的基本動機。然而，相對于銀行存款，信托產品的利率較高，這就決定了信托資金的成本也會比較高。而保障性住房建設并不是以追求利潤為第一目的，但高昂的成本也會制約對房地產信托資金的使用。

　　4.開發商配建保障性住房

　　在土地招標環節，規劃該地塊詳規時，就已規定開發商在該宗地塊某處配建一定比例的公租房，待若干年后，開發商可以將該部分公租房產權收回，并加以銷售。然而，此種處理方式似乎有違市場經濟的基本原則。首先，政府相關部門會以公租房建設進度等為由來制約商品房建設的相關規證;其次，由于公租房建設不能滯后于商品房建設，其所用的資金將不能來自于商品房銷售所得，而系開發商直接投入，這無疑將增加開發成本，側面推高樓價;再次，若干年后產權如何回歸給開發商，開發商如何能再次銷售，將成為很大的未知數;最后，配建的公租房比例小，對于整體保障房建設計劃的推進，所以到的作用不大。因此，總體來看，這種處理方法所帶來的收益未必大于將來的損失。

　　二、商業保險資金的運作

　　經過三十多年的飛速發展，中國商業保險公司作為金融業的一個重要組成部分已經越來越重要，保險資金的運作也越來越成為焦點。

　　1.商業保險公司資金投資渠道比例

　　商業保險公司的資金運作受到中國保監會的嚴格監管。其各渠道投資比例如表1所示：

　　我們可以利用這部分保險資金支持國家保障性住房建設。保險企業設立投資保障性住房建設的專項基金，按照“政府主導、商業化運作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的運作機制，與政府共同推進保障性安居工程的建設與發展。

　　2.保障性住房建設資金和保險資金的特點

　　作為保障性住房建設，相對商品房項目，它的投資回收期相對較長，投資的經濟效益相對要讓位于社會效益。保障性住房建設不同于一般的商業不動產投資，長期而穩定的資金供給是保障性住房建設最為關鍵的要求之一。此外，保障性住房建設還具有地方政府負責、指定土地劃撥、規定利潤空間、承諾回購等強制性要求，對于保險資金而言，是風險可控、長期穩定、擔保可靠的投資品種，符合當前保險資金資產負債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規避市場波動給保險資金運用帶來的風險。而保險公司中的人壽保險業務因其產品特征而具有繳款期限長和現金流穩定的特點，而保險產品的特點也決定了保險資金的投資需要更為長期和穩健的渠道。兩者的訴求在此不謀而合。

　　引進保險資金和商業化運作模式，有助于填補保障性住房建設龐大的資金缺口，有效緩解政府巨大的財政支出壓力，加快保障性安居工程的建設與發展，確保這一重大民生工程的可持續發展，也是保險業作為“經濟助推器”和“社會穩定器”，為人民群眾謀福利的義不容辭的責任。但是，保障性住房的投資收益不高，考慮到保險資金的基本回報要求，馬明哲建議，政府對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持政策，減免相關稅賦，提升保險企業參與的積極性。

　　三、總結

　　保障房建設是中國城鎮化建設大工程中的一個子工程，也是我國和諧社會建設的重要組成部分;保險業本身就是社會的緩沖器、潤滑劑;二者殊途同歸。保障房建設為金融業提供了大量的資金需求，而已經逐漸成熟的中國保險業，在保障房建設領域將成為銀行業的有益補充，為保障房建設提供大量的資金供給。

　　此外，對于房地產業這樣一個資金高密集型的產業，擁有穩健的現金流是產業健康發展的關鍵之一。而保障房建設因其周期較長的特點，決定了其吸引很多追求高收益資金的能力較弱。人壽保險資金的特點，恰好在此時滿足了保障房建設用資金的需求，而長期的回報也將使保險行業的年化回報率更趨穩定。如此，通過保障房建設和保險業的“婚姻”也可以在最大限度上推動兩項事業的共同發展和繁榮。

　　參考文獻：

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