摘要：目前，我國關于集體建設用地的流轉方面，具有普遍性。然而，對應基準地價評估體系并沒有進行構建，導致對應的集體建設用地在流轉過程中，無法對其低價的價格做客觀、有效的評估，其主要原因在于，所需要的評估技術依據，法律法規不健全。目前，我國集體土地在進行流轉時，對應的交易市場存在明顯的不透明，不規范的特征。因此，為了將集體建設用地的相關流轉過程規范化、標準化，就需要將運作模式建立，使其適應流轉運作模式，有效保障農民、農村集體的合法利益。這要求將基準地價的評估體系，進行構建并完善，使其具有完整性，再通過對應的法律制度，對市場進行引導，使其規范化的發展。而本文主要是針對集體建設用地所涉及到的基準地價評估相關問題，進行簡要的分析與探究，提供部分參考意見。

　　關鍵詞：集體建設用地;基準地價評估;問題研究

　　引言

　　現階段，集體建設用地存在以抵押、出租、轉讓或者出讓等方式，進行土地流轉，具有自發性、普遍性的特點。隨著經濟的持續發展，其覆蓋的面積、數量、規模也在持續擴大。由于多方面的原因，集體建設用地對應的流轉市場，相對于其他的建設用地來說，存在一定的隱形特點，對應的管理單位其出臺的部分政策，在一定程度上對市場土地交易行為進行了有效的引導。

　　然而，也存在一定的局限性，該政策更偏向于集體建設用地的界定，界定之后才被允許流轉，且沒有對土地的價格評估作出相應的指導。而對應的估價以及管理人員，就需要對流轉中存在的問題，進行研究，并給出相應的建議，推動基準地價評估體系的構建與完善。使當前的評估方法與理論得到改善，為土地的估價提供具有規范性、完整性的指導，保障雙方權益。而交易市場的規范化，可以更好的對集體建設用地的利用情況、質量，全面掌握，更好的對集體建設用地進行科學管理與利用。

　　概念簡述

　　關于集體建設用地，其對應的地價評估，主要是對相關區域內土地的平均價格進行有效的估價行為，換而言之，即符合土地利用相關規劃的前提下，對不同均質，不同級別的土地按照其用途，在規定時間內，對集體建設用地進行相地價方面的評估。在進行評估的過程中，首先需要對土地用途進行劃分，在一般情況下，根據相應的標準可以劃分為工業用地，住宅用地，以及商業用地;其次需要確定的是評估基準日，其主要原因在于土地價格，在一般情況下，會呈現上升的趨勢，因此，在進行估價時就需要將估價結果對應的日期進行詳細的說明，具體到年、月、日。

　　同時還需要確定開發的程度，主要是指在該地塊需要實現“幾通”或者對應的平整情況。最后，需要對該區域的土地使用期限進行確定。目前，沒有明確的法律法規對集體建設用地的使用期限進行明確的規定，部分地方在進行期限的設置時，主要參照的是國有建設用地。因此，在確定使用年限時，需要根據實際情況以及地方相關法規進行合理合法的設定。

　　2、基準地價評估的現狀

　　2.1配套法律法規的缺乏

　　在我國相關的法律規定當中，明確指出，我國農村集體所有土地使用權不得進行出租、轉讓或者出讓給非農業建設。但若符合土地利用的總體規劃，且按照法律規定取得了建設用地的相關企業，若因兼并或破產等情況的出現，導致土地使用權，依照法律規定發生轉移的情況除外。在個別地區也出臺了關于集體建設用地的使用權流轉管理辦法等相關條例，加強了對土地流轉市場的管理，然而，這些條例以及政策，屬于探索性政策，并沒有與之配套的法律法規，在具體的操作時，難度較大。因此對應的流轉行為也難以實現透明化、公開化、正常化，實施難度相對較大。

　　2.2評估規程的缺乏

　　部分管理單位，關于城鎮區域的建設用地，出臺了相關的規程制度，這些規程對城鎮土地關于土地估價的方法、范圍、流程、原則以及對應的影響因素，都作出了明確的規定。然而，到現階段為止，并沒有關于集體建設用地的評估規程出臺，因此，在進行流轉時，在對價格進行預估的過程中，會缺乏對應的依據與參考，致使存在利益分配不均的情況，且流轉范圍比較混亂，在進行估價時，也存在權威依據的缺乏，使評估的難度增加。

　　2.3市場資料缺乏

　　目前，市場上可以進行集體建設用地交易的范圍，相對狹窄，且可參考的數據比較少，大部分的交易案例，在很大程度上屬于私下交易，沒有進行公開化、正常化的交易，因此，也沒有相當數量的客觀實例可以進行參考。這導致在具體的估價過程中，沒有相關的案例可以進行比較，并進行驗證，對評估價格準確性造成影響，無法體現與滿足當前市場要求。因此，也無法對相關的資料，進行有效收集。除此之外，我國的集體建設用地，除個別區域，可以進行集中使用與建設，大部分的建設用地屬于零星分布。這種情況就導致在進行估價的過程中，增加地價測算以及評估單元的確定等相關的工作量，將工作量增大，估價成本增加。

　　3、關于集體建設用地基準

　　地價評估的思考

　　3.1選擇適當的估價方式

　　目前在土地估價市場上，進行估價的方式包括了市場比較法以及收益還原法等方式，而在進行集體建設用地的地價評估過程中，對應的工作人員也需要根據實際需要以及參考相關資料，選擇恰當的估價方式。比如，市場比較法，由于集體建設用地大部分交易行為，存在一定的不規范性，因此，市場上的資料，交易數量也相對比較缺乏，無法對相關的交易數據進行收集，因此。若采用市場比較法，則適用于具有交易比較活躍，且市場規范化明顯的區域。

　　而收益還原法，這種方法在集體建設用地中進行估價，會受到土地還原率的限制，因為無法對其還原率進行有效的確定。因此，在一般情況下，會通過風險調整值法加上安全利率，對土地還原率進行確定。對比城鎮，農村的風險調整值更高，高出的具體數值沒有確定，因此，對應的工作人員，則需要確保在估價中，不會出現原則性方面的問題，根據實際，選擇對應的參數，使估價結果的客觀性更高。

　　3.2確定土地利用類型

　　在進行評估的過程中，國有建設用地在進行地價評估的過程中，地塊比較集中。因此，可直接分為公共服務、工業、住宅、商服等用地類型。然而，集體建設用地由于利用類型的多樣性，在評估的過程中，就需要將評估的對象進行劃分，可以分為零星以及集中使用區。再根據實際情況，將土地利用類型進行確定，在一般情況下，集中使用區可以將其分為公共服務、工業、集中居住、商業這4種用地，而零星使用區，則可以分為宅基地、商業用地以及其他的建設用地，從而使土地利用的劃分類型，更具有客觀性、準確性。

　　3.3收集低價資料

　　土地資源的地價資料，可以直觀的反映出收益情況以及交易價格。這對于地價評估結果的參考性以及價值高低，具有直接影響。因此，地價資料的準確性，在很大程度上與地價評估結果的可信度、真實性，有密切關系。目前，由于相關法律法規的缺乏，因此，也不能對市場進行規范、有效的引導，且因市場缺乏一定的規范性，無法對相關的地價資料進行有效收集。因此，在對資料收集的過程中，應當深入基層，利用多種方式，比如問卷調查，咨詢村干部等方式進行資料的收集，使其數據呈現出更高的真實性。

　　建設用地論文投稿刊物：住宅與房地產解決城鎮住房問題，提高人民居住水平的途徑，在住宅與房地產領域的理論和實踐間架橋鋪路，為全國物業管理、房改系統工作人員，海內外住宅與房地產行業的理論研究者和實際工作者、廣大企事業單位和城鎮居民提供了及時、詳實的業內新聞和行業內有理論指導意義的研究文章，引起了業界的強烈的反響。

　　4、結語

　　在對集體建設用地進行基準地價評估的過程中，務必要根據實際情況選擇相應的估價方式，同時將土地類型在進行劃分的過程中，進行細分，使其具有較高的客觀性，而對地價資料全面有效的收集，可以使最終的地價評估結果具有較高的準確性，更好的維護交易雙方的利益。當然，規范土地流轉，實現地價評估的準確性，就需要將現階段，集體建設用地評估過程中存在的問題進行有效的解決，將相關的法律法規以及評估體系都需要進行建立并完善，才能促進土地流轉市場的規范化。

　　參考文獻：

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　　[3]杭太元. 集體建設用地基準地價評估體系的構建[J]. 產業與科技論壇,2016,15(13):216-218.

　　作者：張曉彥