萬達是中國最能將不同業務都做到第一的公司：全球最大的院線公司、全球最大的不動產公司、全球持有5星級酒店最多的業主……而且，從進入該行業到成為行業第一，萬達集團所用時間都不超過15年。

　　即便有多項全球第一的業務，萬達賴以起家的房地產業務仍是其目前最主要的收入來源。萬達集團董事長王健林迫切地希望降低房地產業務的占比，他的目標是七年之后以商業地產為主的傳統房地產業務收入降到50%以下。

　　萬達接下來希望做到第一的業務是文化旅游產業。萬達咄咄逼人的雄心確實在彰顯，而與這些“霸業”相對應的，就是一筆筆驚人投入。僅萬達今年的項目投資列資就超過2900億元，而其2012年全年總收入也才1097億元。

　　但投資額迅速膨脹的萬達究竟能否復制商業地產領域的成功?

　　“賣房子”仍然是根本

　　王健林最近為房地產業做出悲觀預言，認為房地產業的高速成長時期未來只有10年左右，15到20年之后，“這個市場就倒了”。

　　但對于想做百年企業的王健林來說，這個時間按顯然不夠長。王健林提出的目標是，2020年公司總收入6000億元，文化旅游產業收入至少達到800億元，房地產收入要降到50%以下。

　　對于并未正式上市的萬達而言，它的成本賬外界并不容易算出來。王健林也大方承認，一個500億元的項目，土地等初期投資約50億元，萬達自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構成整個投資的主要資金來源——也就是說，看上去天文數字般的投資，真正需要萬達自掏腰包的占比并不多。

　　但有一筆賬卻是相對好算的。自2000年萬達開始進入商業地產、2008年開始進入旅游地產以及文化地產以來，若干次轉型過后，萬達收入真正的核心支柱是什么?

　　萬達公布的2013年上半年業績報告顯示，商業地產公司上半年收入567.2億元，而另外三項支柱產業酒店、文化旅游、連鎖百貨總共收入也才只有百億元出頭(如果加上2012年收購的美國AMC的上半年收入13.43億美元，則此三項產業的上半年總收入接近200億元)。而上半年商管公司租金收入36.7億元，由于地產收入一般主要來源于售賣和租金，因此萬達上半年“賣房子”的收入極有可能達到530億元。

　　而從具體的項目看，以萬達文化旅游轉型代表武漢中央文化區項目為例，其總建筑面積達340萬平方米，其中住宅地產就占155萬平方米，接近一半。從武漢市的土地交易網上可以看到，2010年萬達此區域多次拿地的地面單價都在15000元/平方米-18000元/平方米左右。有武漢房地產業內人士告訴騰訊財經，2010年武漢市執行的基準地價，一級商業用地是12983元/平米，一級住宅用地5848元/平米，作為政府重點招商引資項目，萬達拿地價格不可能這么高，極可能政府有稅收以及補貼名義對沒有特別優惠的拿地價格對萬達進行補償。而王健林本人在其他場合也提到過：“我們拿地的成本比所有企業都便宜很多，至少便宜一半，邀請我們和我們選擇去的項目比例是3：1或者4：1。”

　　而即使是沒有任何補貼與優惠，15000-18000元/平方米的地面單價再算上項目的容積率，萬達武漢中央文化區內的建筑露面地價平均約3600元/平方米，而純住宅項目的樓面地價可以達到約1600元/平方米。截至2013年12月18日，武漢中央文化區的住宅樓宇最新銷售報價為 均價26000元/平方米，與本項目2011年08月23日第一次對外報出的19000元相比，28個月以來，銷售價格累計上漲了7000元，漲幅為36.8%。而此時，中央文化區所在的武昌區所有在售住宅項目的銷售均價為12,935.7元/平方米，武漢市所有在售住宅項目的銷售均價只有9,031.4元/平方米。

　　此區域內還有8座共45萬平方米建筑面積的寫字樓項目，目前絕大多數已經銷售告罄。僅以住宅和寫字樓200萬平方米，銷售均價26000元/平米粗算，520億元的銷售額已經可以回收中央文化區項目全部500億元的投資。

　　而據其他媒體報道，在萬達同樣已經開售的西雙版納國際度假區，銷售物業的面積達到400萬平方米，按照現在4500元/平方米的單價，也可以收回180億元的投資。總投資200億元的萬達長白山旅游度假區，規劃了400多萬平方米的住宅，即便按照最初3000多元的單價，都可以收回超過120億元的投資。“這還只是因為長白山項目剛開業，人們認識還不夠，才賣3000多。”王健林說，5年8年后，也許能賣到七八千元，那賣完房子就把整個投資收回來了。

　　今年開工的幾個萬達城也同樣依照此模式，4月底開工建設的哈爾濱萬達城，文化旅游項目都還看不到，但是已經于8月10日盛大開盤。而6月18日開工的南昌萬達城，現在也已經開啟了精品商鋪的全城認購。

　　盡管宣稱要向文化旅游產業轉型后，每個萬達旅游文化城的投資量級已經由此前一個萬達廣場幾十億元上升到幾百億元，然而無論有多少新鮮的投資嘗試，但保障現金流回籠的根本——“賣房子”是沒有動搖的。當人們在說萬達是打著文化旅游的旗號做房地產銷售的事實時，王健林不無自豪的回應：“我其實是在用房地產養文化旅游。”

　　目前，萬達在建或開業的文化旅游項目已有武漢中央文化區、長白山旅游國際度假村、西雙版納國際度假村、哈爾濱文化旅游城、南昌文化旅游城，剛與當地政府簽約的還有桂林文化旅游城。為此，萬達也已收購3家旅行設為其補充客源。在院線之外，萬達的影視制作公司現在每年都要保持8部影片和10部電視劇的投資量，質量先不論，但至少要先成為一個有誠意的玩家。

　　在萬達身上，匯聚的那些全球第一的光環，讓人仿佛看到一個重合了迪士尼、環球影城、西蒙地產那些世紀企業的重合影子。而萬達本身，即使以房地產本業而言，也只有25年歷史，還非常年輕。這是一個在世界圖景中罕見的企業成長路徑，但卻在中國特色下成就了。但無論現在的多產業布局看上去有多么欣欣向榮，然而隔行如隔山的老訓誡還是應在萬達耳邊時時敲警鐘。

　　真正的轉型成功還需要真功夫磨練，所剩15-20年的地產繁榮期，對于其他產業才剛剛入門的萬達來說，時間并不算太多。

 

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