摘要：論述了物業管理的含義，深入探討了物業管理對房地產價格的影響，把物業管理作為因素之一進行考慮，以制訂合理的銷售價格。

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　　在物業管理公司早已遍布全國各大社區的今天，住宅小區與高端物業公司的強強聯合也已經成為社會常態。好的物業管理公司除了要提供日常維修、園林綠化、保安保潔等基本服務，更應該在創新的基礎上滿足業主的全方位需求，積極營造一個安全、文明、溫馨、和諧的生活環境。隨著諸多品質樓盤開發興起，曾不被關注的物業服務，悄然進入人們的視線。不管是高檔小區或普通住宅，業主不僅在意居住品質，也在意房子的升值空間。雖然影響一套房屋價值的因素有很多，在越來越重視樓盤的軟實力——物業公司的今天，好的物業管理作為住宅產業鏈條的最后關鍵一環，不僅發揮著應有的使用價值，更為樓盤創造著極大的經濟價值。

　　房地產的價格具有雙重實體價格的基本特征。房地產價格只有在市場中才能體現到具體的價值，房地產不進入市場，我們是無法對其價格定位的，市場是商品住房的價格真實的反映。目前，房地產的市場競爭相當激烈，優良的物業管理，越來越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點，已為業內外人士所共識。老百姓在買房時把物業管理的服務范圍、收費標準，特別是在現場選房時所見所聞的物業管理情況作為選房的重要條件之一。良好的物業管理對房地產的開發與銷售起了重要的支持作用。

　　我國《物業管理條例》中所稱的物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。就是要通過一系列的管理與服務，保證房屋正常、方便而舒適地使用，保證配套的設施設備安全高效而持續地運轉，最終達到房地產本身保值增值的目的。因此，物業管理的好壞無論是對一級市場上房地產的銷售價格還是對二級市場上房地產的客觀合理價格都有著較為重要的影響，也成為對房地產估價時需要考慮的重要因素。開發商的口碑是人們購買物業的信譽保證，物業管理則是人們未來生活質量的保證。購房是短暫的行為，而住房是一輩子的事，所以物業管理對物業銷售所起的作用越來越大，良好的物業管理品牌已經成為房地產開發商品牌延續和有效的傳播。

　　1物業管理對房地產價格的影響

　　1.1物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響

　　在一級市場上房地產的銷售價格受到位置、規劃設計、施工質量、周圍環境、自身品牌等多種因素的影響，由于房地產自身價值量大，流動性差的特點，加之目前一級市場上大多采用期房銷售的方式，使得購買者在選擇項目時十分注重開發商、建筑商與服務商(物業管理公司)的品牌，因為品牌作為一種無形資產，是良好信譽的集中體現。通常一個在市場上知名度和美譽度高的物業管理公司對房地產項目的品質及價格的提升具有很大幫助，往往可以形成一個賣點，而且其對銷售價格的影響相對開發商和建筑商而言，其特殊性在于：開發商和建筑商只有經過一定程度的投入，并達到法規的要求后才能制訂價格對外銷售，而且對銷售價格的影響絕大部分都可以量化;而作為服務商的物業管理公司卻在沒有開始服務的時候已經對銷售價格產生了影響，并且很難予以量化。由此可見，物業管理對一級市場上房地產銷售價格的影響主要是通過企業的品牌，樹立購買者對項目的信心，產生對項目今后使用的良好預期來實現的，因此在制訂銷售價格時應該充分考慮物業管理因素，對其影響進行正確地評估。

　　1.2 物業管理對二級市場上房地產客觀合理價格的影響

　　與一級市場不同，物業管理是通過大量、具體和持續地管理及服務來影響房地產價格的。影響二級市場上房地產成交價格的因素往往比一級市場多且復雜，為了能夠更清楚地說明問題，文中只是從房地產估價的角度出發，來分析物業管理對房地產客觀合理價格的影響，指出房地產估價過程中在哪些方面應該考慮物業管理的因素，從而使估價結果更為貼近估價對象真實的價值。

　　現在很多購房者購買新房都偏向由品牌物業公司服務的項目。但在選購二手房時，考慮的就較少。但實際上，購買二手房，衡量物業管理水平更為重要。二手房的物業管理水平相對新房更加容易評價，因為小區整體已經成熟，物業管理是否到位一目了然，通過與業主的交流就可以了解。另外，從市場成交情況看，物業管理水平不僅影響房屋價格的增長，同時對于租金收益也有一定影響，好的物業管理會為業主帶來更大的升值空間及租金收益。

　　1.2.1 估價原則

　　《房地產估價規范》中指出：“房地產估價應遵循下列原則：合法原則;最高最佳使用原則;替代原則;估價時點原則。”文中僅對前兩個原則進行簡單分析：

　　1)遵循合法原則：應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價，我認為這里面的“合法”不僅指相關的法律法規，而且應該包含業主公約及業主與物業管理公司簽訂的物業服務合同。因為業主公約是全體業主共同承諾遵守的，其中或多或少都會對房地產的使用和處分有一定的限制，而物業服務合同對業主的權利義務也有明確的規定和約束，若不考慮這些限制、規定和約束，就談不上遵循了合法原則，也會使估價結果產生偏差。

　　2)遵循最高最佳使用原則：應以估價對象的最高最佳使用為前提估價，在考慮最高最佳使用原則時，我認為應該本著可持續發展的思路，在分析估價對象的最高最佳使用方式時，要結合物業管理水平充分研究該方式與周圍環境的協調關系。

　　1.2.2 估價方法

　　選用特定的估價方法對估價對象進行評估時，也應該充分考慮物業管理的影響，下面就以成本法舉例說明：

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建的價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由此可見，采用成本法估價的關鍵是求取重新購建的價格和折舊，而物業管理的優劣對折舊額的影響非常大。估價上的折舊與會計上的折舊是有本質區別的，在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括三個方面：物質折舊、功能折舊、經濟折舊。就物質折舊而言，物業管理的目的就是要通過一系列的管理與服務，保證房屋正常使用，設施設備安全、高效而持續地運轉，最終達到房地產自身的保值增值，因此好的物業管理會減少意外的破壞毀損，杜絕延遲維修的損壞殘存，降低物質折舊;就功能折舊而言房地產功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的價值損失是可以通過良好的物業管理進行彌補的，從在天津市場持續熱銷的小戶型項目就充分說明了這個問題。有的小戶型設計臥室與起居廳是敞開式的，廁所較小，廚房往往只是概念性的，有的甚至只有一個給微波爐供電的插座，其功能不足于老式住宅，就是這樣的產品，卻憑借選用良好的酒店式物業管理，把會客和餐飲的需求通過社區服務的方式加以滿足，彌補了功能的殘缺，不但沒有造成價值的損失，反而相對于同地段的其他住宅創造了較高的單價，可見好的物業管理對功能折舊的彌補是顯而易見的，有時甚至是決定性的。就經濟折舊而言，物業管理不到位除會加速物質折舊外，通常還會造成環境惡化、噪聲和空氣污染等經濟折舊，因此物業管理往往通過負面的影響引起房地產價值的損失。

　　2 結語

　　通過上面的簡單分析，可以看出物業管理無論是對一級市場上房地產銷售價格的制訂，還是對二級市場上房地產價格的評估都有著一定的影響。作為房地產開發商，在實際操作中應該把物業管理作為因素之一進行考慮，以制訂合理的銷售價格，使得估價結果不斷貼近房地產客觀合理的價格或價值。