摘要：房地產稅是國際上許多國家都征收的一種財產稅,也是這些國家地方政府的重要財政收入來源。在一些國家或地區,房地產稅制度建立的歷史較長,因此,在我國房地產稅制度改革中,借鑒國際經驗和做法十分必要。

　　關鍵詞：稅收評職論文發表,核心論文發表,房地產,稅制改革,幾點建議

　　一、境外房地產稅制發

　　展概況及可資借鑒的“點”(一)房地產稅制度建立和完善程度與經濟發達程度有一定關系首先要明確一點,房地產稅制度建立和完善的程度與經濟發在掌握的資料,評估機構的設置方式主要可以歸納為三種類型:第一種:在政府行政機構中設置評估機構。比較典型的國家和地區是新加坡和香港地區。為了征收房地產稅,在政府行政機構中專門設置了評估機構,工作人員都是政府公務員。這是此種類型機構設置的共同特點。新加坡和香港機構設置略有區別之處是:香港從1995年以后,將評估工作和征收工作都歸由差餉物業估價署負責,1995年以前,征收稅款工作是由稅務局負責。新加坡政府內的國家稅務局中設置的評估機構與征收工作獨立為兩個專門部門,房地產稅的評估由財產稅評估部門專門負責,這個部門的工作人員有170人左右,而稅款征收由征收發單部門專門負責。

　　第二種:政府設置非營利

　　性機構專門負責評估工作。這種非營利性組織相當于我國的事業單位。比較典型的國家和地區是英國、加拿大的某些省(各省做法不一致)。此種類型的做法是,財產稅的征收管理由稅務機構負責,但是房地產價值的評估由政府設置專門的政府非行政機構來承擔,該機構將評估結果提供給稅務機關,作為財產稅征收的計稅依據。

　　第三種:政府服務外包給社會專業公司。此種類型是政府公共服務的市場化運作。政府通過招標方式將財產稅的評估業務服務外包給專業評估公司。

　　比較典型的國家和地區是加拿大的安大略省政府,將該省的房到大大提高。20世紀70年代開始的批量評估技術已經在一些經濟發達國家基本普及。目前一些經濟發達國家已經將地理信息系統的G I S與財產稅評估技術CAMA相結合,提高了物業價值評估的準確性,也提高了這個稅種的公平性。發展中國家在這些技術方面只是剛剛起步,處于做“學生”的階段。我國這次房地產稅改革,也是在邊學邊制定自己的評估軟件系統,但離將GIS系統與C A M A系統結合起來使用還有一段距離。

　　觀察國外在建立和完善房地產稅制過程中的成功做法,筆者認為,有以下兩點特別值得關注:一是如何設置房地產稅的評估機構;二是如何使納稅人有一個提出反對意見的渠道。下文將重點介紹這兩方面的情況及經驗。

　　(二)房地產稅評估機構組

　　織方式的多樣化及共性由什么樣的機構承擔房地產稅的評估工作是房地產稅制度設計中的一個重要問題,國際上對此并沒有統一的模式。

　　從稅收征管的一般邏輯上講,評估工作就是要確定納稅人,尤其是確定計算稅額的課稅依據,即納稅人的計稅依據,然后根據稅率計算出納稅人應該繳稅的數額,這一系列工作應該由稅務機構承擔。但是,從各國的做法來看,由于房地產價值評估要求較高的專業技術,需要一支擁有專門業務資格的評估師隊伍,所以各個國家在評估機構設置上的做法是多樣化的。根據現達程度有一定關系。從國際上看,美國、英國、澳大利亞、加拿大、新加坡、香港地區等經濟發達國家和地區的房地產稅制度建設明顯地走在一些發展中國家前面。

　　一是在這些國家和地區,財產稅(包括房地產稅)制度建立的歷史比較長。香港地區的差餉稅(也就是房地產稅)已經有160多年的歷史。美國的房地產稅始于殖民地時代,也有著悠久的歷史。目前這個稅種都已成為當地政府、尤其是地方基層政府重要或者是主要的財政稅收來源。由于開征房地產稅的歷史比較長,稅制得到不斷地完善。發展中國家目前正式開征的財產稅(包括房地產稅)往往時間比較短,稅制也不完善。比如越南,目前還沒有完整的財產稅,只有對土地征收的稅費,對房屋是免稅的。我國新中國成立后建立的房地產稅收制度設計比較粗糙,目前保留的房產稅和城鎮土地使用稅是按照房屋原值做一定扣除和土地使用面積作為征稅的依據,與市場的房地產價格沒有關系,這種落后的、與市場經濟不相適應的稅制設計是房地產稅需要改革的主要動因。

　　二是一些經濟發達國家的房地產稅評估技術水平遠遠高于發展中國家。完善的房地產稅的計稅依據是房地產的市場價值,所以征收房地產稅的基礎工作是對房地產市場價值的評估,這是計算納稅人繳納稅額的依據。房地產價值評估所要求的技術程度較高,這是與其他稅種所不同的特殊之處。在計算機技術普及后,評估的速度和質量得地產稅稅基評估責任委托給該省的市政不動產評估公司(MPAC,Municipal Property AppraisalCorporate),由其負責在安大略省范圍內建立一個以市場價值為基礎、有統一不動產稅稅基評估標準的評稅系統,為各縣提供多樣化的評稅服務。

　　從以上三種類型評稅機構的設置來看,共性之處是在評稅機構的設置和管理上都是以政府為主體的,換言之,房地產稅的評稅工作是政府的職責。三種類型的區別是評稅機構的運作機制有所不同:第一種是政府直接運作和管理,后兩種引入了市場機制,把政府管理與市場運作機制結合起來,第三種類型的市場運作機制比第二種類型更徹底。

　　(三)賦予納稅人提出反對意見的渠道:香港經驗香港差餉物業估價署是香港特區政府財政司下屬的一個專門負責評估差餉稅稅基,并負責征收差餉稅的行政機構。它與稅務局和庫務署并列屬于財政司管理。目前該署共有人員編制852人。其職責根據《差餉條例》(香港法例第116章)的規定,負責評估、征收和管理差餉稅。同時,為政府其他部門提供估價及物業數據服務,主要是為征收土地地租的部門提供估價數據,地租按照土地的估值每年征收3%的物業收入。

　　目前,差餉稅和地租收入構成香港特別行政區政府穩定而可靠的財政收入來源。2009~2010財年一般差餉稅收入占香港特別行政區政府收入總額的3.7%,加上地租收入,大約占政府收入總額的1 6%左右。差餉物業估價署的具體職責,如下圖所示:為了維護差餉稅的公平和公正,香港特區政府在相關稅收條例中規定了詳細和可操作的反對及上訴程序,這對于政府順利推行該稅種和維護納稅****益來講都是至關重要的。簡單來講,納稅人對評估房地產的租金估價提出反對及上訴的程序包括三個步驟:一是與估價署的測量師討論估值和評估結果,如果納稅人對解釋不滿,進入第二步驟,向估價署署長提出反對或建議,若納稅人對署長的決定仍有不滿,可進入第三步驟,向土地審裁處上訴。上述三個步驟都有嚴格的時間限制。一般來講,提出反對和上訴的估值數量占總估值數量的2.2%左右。

　　二、對我國房地產稅制改革的幾點建議

　　(一)房地產稅制改革應該引起各級政府的高度

　　重視房地產稅是地方政府財政穩定可靠的收入來源,尤其可以作為基層地方政府財政收入的主要來源,這是國際上許多國家的通行做法。不論從完善中國稅制體系以及地方稅制體系的角度,還是從進一步完善中央與地方財政關系的角度,都需要各級政府高度重視房地產稅制改革。但我國從計劃經濟延續下來的觀念是,政府往往重視與生產和流通有關的增值稅、營業稅等間接稅稅種,相對忽視財產稅等直接稅稅種。隨著社會主義市場經濟體制的建立與完善,與收入和財產相關的直接稅將成為更加重要的稅源,這樣的稅制體系變化在國際上是有規律可循的。所以,各級政府應該比公眾更加關心房地產稅制的改革和建設。

　　目前,我國房地產市場的穩定性很差,這與房地產稅制的不完善有一定的關系。從經濟全球化角度看,我國房地產稅制的不完善,尤其是住宅房地產稅收制度的缺位,客觀上會吸引國際上的資本到中國來投資購買房地產。這樣會使得我國本來在城鎮化進程中日益擴大的對城鎮房地產的需求進一步擴張,形成長期的房地產市場供給小于需求、房地產價格持續性快速上漲的狀況。所以,無論是短期的宏觀調控,還是中長期的房地產市場建設,房地產稅制改革都已經迫在眉睫。

　　(二)改革需要逐步推進

　　盡管房地產稅制改革有著迫切性,但是根據我國國情和稅收征管水平和能力,房地產稅制改革只能分步實施。建議先改革經營性房地產稅收制度,再推進對居民住宅征稅。目前最重要的是,在對居民住宅征稅問題上要進行輿論宣傳,從正面向公眾普及對住宅征稅的理由和必要性。建議政府的相關主管部門,或者由這些部門委托專家學者定期出面宣傳改革的必要性和進度,以正視聽。權威主管部門在積極推進房地產稅制改革時,如果不及時進行正面宣傳,會在客觀上將宣傳陣地讓給了搞不清楚情況的人,有些人出于既得利益需要進行宣傳,造成社會輿論和公眾的思想混亂,糾正起來更加困難。