摘要：中國目前正處于由計劃經濟向市場經濟轉型時期，新舊體制的摩擦和各種社會經濟矛盾日漸凸顯，其中，信用危機尤其是關乎百姓生活的房地產市場中的信用危機已成為中國現階段備受關注的社會經濟問題。從新制度經濟學的視角出發對這一現象進行分析，認為中國房地產市場信用危機主要根源于正式制度約束軟化、非正式制度約束缺失、制度實施機制不健全等。

　　關鍵詞：房地產經紀期刊,房地產市場,信用危機,正式制度,非正式制度

　　一、問題的提出信用，即信守承諾，說到做到，是一個人、一個組織的品行，也是整個社會的道德觀

　　信用起源于交易的需要，交易越發達，信用越重要。市場經濟是一種信用經濟，但是近些年來我國經濟活動中不講信用、違規、違約、違法現象呈現出有增無減的態勢。這其中又以房地產市場領域表現較為突出。

　　首先，信息壟斷是開發商和中介的慣用手段。信息不對稱在市場經濟中司空見慣，在中國的房地產市場尤為嚴重。相關媒體受利益驅動，不加審核與鑒別地為房地產開發商與房地產中介大作廣告，甚至推出了一些名不副實的所謂房地產排行榜，嚴重誤導了普通消費者。

　　其次，房屋銷售中的“隱蔽行為”、“隱蔽知識”讓人防不勝防。在現實經濟生活中，它們經常是作為兩類不同的非對稱信息糅合在一起出現。例如，開發商為建好房子選擇了怎樣的建筑承包商、監理公司、裝修公司是購房者不清楚的，這是隱蔽知識問題;開發商、建筑承包商、監理公司、裝修公司為建好房子又是否共同努力工作，這是隱蔽行為問題。無論是房屋一級市場還是二級市場，開發商和中介都在購房者面前表現得空前的團結和行為統一，這是購房者所無法明確了解的。例如，明明是銷售手續不全的房子卻也堂而皇之地參加房展，還帶著顧客來售樓處交定金甚至全款以緩解其資金不足的困境;明明是銷售情況不好的房子卻也在樓盤銷售表上貼滿了代表已售出的小紅旗，而且都是戶型好、位置佳的房子，給看樓者以供不應求的假象;更有甚者，有的開發商極力控制房屋銷售的各個環節，等到房價大漲了，“典藏”房源才開始正式限量發售。

　　最后，房地產的暗箱操作現象，從大的方面概括起來主要集中在土地和規劃指標上。據國土資源部執法監察局統計，2003年全國共發現各類土地違法行為17.8萬件，立案查處12.8萬件，涉及土地面積5.59萬公頃，其中耕地2.84萬公頃。在這些違法違規案件中比較常見的手段有：擅自更改土地用途、肆意更改規劃指標(例如更改容積率)等等。最近，“房產假按揭”案件在北京的公開審理又進一步暴露了房地產市場的信用危機。“假按揭”是開發商、放貸銀行和律師事務所三方之間的合謀，開發商假借他人個人信息，炮制虛假購房交易。他們或是威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名個人信息，或是利用其親朋好友關系，甚至有償購買“業主”信息。“假按揭”成了開發商的一種融資渠道，而帶來的副產品就是“炒高房價”。

　　綜上所述，中國房地產市場的信用危機已經到了極其嚴重的程度，如果不加以控制和解決，將直接影響到我國經濟和社會的和諧、穩定與發展。以下，筆者從新制度經濟學的層面進一步剖析該問題，嘗試找到問題的根源。

　　二、房地產市場信用危機的根源

　　新制度經濟學家認為，制度是一種社會游戲規則，通過提供一系列規則界定人們的選擇空間，約束人們之間的相互關系，從而減少環境中的不確定性，減少交易費用，保護產權，促進生產性活動，實現資源最優配置。制度提供的一系列規則由社會認可的非正式約束、國家規定的正式約束和實施機制所構成。從房地產市場的信用危機來看，這三個方面都出現了問題。

　　(一)非正式約束軟化

　　非正式約束主要包括價值信念、倫理規范、道德觀念、風俗習慣、意識形態、文化傳統等因素。其中，意識形態處于核心地位。因為它不僅可以蘊涵價值觀念、倫理規范、道德觀念和風俗習慣，還可以在形式上構成某種正式制度安排的“先驗”模式。對于一個民族或國家來說，取得優勢地位的意識形態可以以“指導思想”的形式構成正式制度安排(或正式約束)的“理論基礎”和最高準則。但是，我們不能忽視文化傳統對正式約束的巨大影響，因為同一種正式約束在經過不同的文化傳統的浸染后往往帶有不同的色彩。故此，筆者將簡要分析意識形態和文化傳統對中國房地產市場信用的影響。

　　首先，意識形態混亂。在新制度經濟學家看來，意識形態是能產生極大外部效果的人力資本。“好”的、合乎義理的意識形態能降低社會運行的費用，減少違規或“搭便車”的可能性，淡化機會主義行為。目前，我國許多人的意識形態受到經濟環境、西方文化等諸多因素的影響而發生混亂，“一致向錢看”的思想腐蝕著人們的靈魂。在金錢面前，個人忘記了“仁義禮智信”，企業忘記了自己的社會責任、社會義務。所以，在利潤至上的今天，中國許多房地產企業玩弄各種手段、權術欺騙消費者以獲取超額利潤也就不足為奇了。要改變目前這種狀況，就必須通過提高政府向意識形態的教育投資來提高個人意識形態的資本積累，從而樹立個人正確的價值觀、世界觀。

　　其次，信用文化缺失。信用是一種價值觀，它根源于文化和歷史傳統。有的學者認為，中國傳統文化中關于信用的觀點是矛盾的、不明確的、不夠與時俱進。這主要表現在3個方面：

　　第一，講信用是有等級區別的。講信用是對普通民眾的要求，不守信用則是統治階級的特權。成大事者必當不擇手段的觀念在當前還是根深蒂固的。

　　第二，講信用是根據自己與別人的遠近親疏來決定的，信用的強弱也有不同。傳統信用文化主要是圍繞著君臣、父子、夫妻、兄弟和朋友之間展開的，只對人不對事，其信用是有限的，這大概與中國人是以家庭為中心的生活方式有關。第三，中國傳統的信用觀是一種道德的要求和倫理的自律，具有明顯的非功利主義性質，完全依靠個人的修行來約束(是一種內在約束)，這與現代市場經濟中的互利雙贏、依靠正式制度的約束(是一種外在約束)的信用觀是背道而馳的。與發達國家相比，中國的市場經濟是以關系型經濟為主，關系經濟(或者說是一種文化)與信用在很大程度上是矛盾的。因為，關系經濟中所包含的人情式交易是原始的一種交易方式，交易雙方信息透明、全面，交易結果確定可預測，交易費用低甚至為零，但是它的交易范圍是極其狹小的，完全滿足不了市場經濟的規模化大生產、專業化分工的需求。在這樣一個缺乏法律性規范而人情高于一切的社會里，謀略成為人們處理人與人之間相互關系的基本手段。人情與謀略制約了社會的制度創新，同時，也使中國缺乏一種促進商品經濟產生和發展的文化氛圍。人情往往使等價交換、價值規律失效，使法律、制度、契約、信用失靈，從而使信用、合約的經濟關系難以形成。

　　(二)正式約束缺乏

　　制度經濟學家道格拉斯·諾思最先將制度進一步劃分為正式約束和非正式約束。他認為，正式約束包括政治(及司法)約束、經濟約束和合約。這些約束可以作如下排序：從憲法到成文法與普通法，再到明確的細則，最終到確定制約的單個合約，從一般規則到特定的說明書。政治約束可廣義地定義為政治團體的等級結構，以及它的基本決策結構和支配議事日程的明晰特征;經濟約束用于界定產權，即關于財產使用，從中獲取收入的權利束，以及轉讓一種資產或資源的能力;合約則包含著對一個交換中一個具體決議的特定條款。

　　新制度經濟學家一般認為，產權制度是制度集合中最基本、最重要的制度，并且從各自的不同角度給予產權不同的界定，其中，有兩點基本是認同的，即產權是一組激勵和約束人的行為的權利束;產權是一組人與人之間的合約關系。產權的一個主要功能是引導人們實現將外部性內在化的激勵。產權界定不清是產生“外部性”和“搭便車”的主要根源。

　　從深層次看，當前中國出現信用危機的一個重要原因是產權的缺乏、不到位和不明確。在中國，許多交易(尤其是大量公有制企業參與的交易中)主體可以不負責任地決策(透支信用無所謂)，或者缺乏連續性(如承包期到了)。沒有產權的約束是不可能建立社會信用的。對此，經濟學家張維迎認為，產權的基本功能是給人們提供一個追求長期利益的穩定預期和重復博弈的規則。中國企業不講信譽的根本原因在于企業的產權不清。產權不清，人們就無需對自己的行為承擔責任，也不可能從企業的信譽獲利，自然就沒有必要講信譽。他認為，產權是社會的道德基礎，無恒產者無恒心，無恒心者無信用，毀壞了信譽的產權基礎，限制了自由競爭，必然導致市場秩序的混亂，坑蒙拐騙盛行。_7鄭也夫也認為，有恒產者有恒心，有十足的產權后，這個產業是自己的，他會愛惜聲譽。相反，產權不明確，就會追求短期效益，撈一把就走，這樣就會產生很多欺詐行為。1998年7月3日，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，以取消福利分房為特征的中國住房制度改革從此拉開大幕。到2006年為止，短短的8年期間，中央對房價和房地產市場的一次又一次調控，不斷出臺相關的政策、法規，可是規范房地產市場的正式約束漏洞還很多，這給開發商及相關的利益集團以可乘之機。目前，中國亟須相關的細則來堵住這些漏洞。例如，對房地產市場的監管不嚴，有必要將相關的權力部門與執行、監督部門分開，使權力和利益相互制衡，這樣就有效地避免了執行受上級主管的制約而導致的欺瞞、官商勾結、尋租等問題。對于不斷出現的新問題(譬如房產假按揭、偷漏稅、虛報利潤等)也要有不斷創新的制度來加以約束，特別是完善的城市土地產權制度。經濟體制改革以來，城市土地產權制度正在發生深刻的制度變遷，由土地產權行政化制度向土地產權市場化制度轉變，尤其是最近幾年，中國國內的經營性土地出讓方式發生了根本性變革，從協議出讓、批租改為公開的“招、拍、掛”。但是，土地產權并未真正界定清楚，產權關系混亂。城市土地所有權沒有明確的法人代表，中央和地方的土地財產產權關系界定不清。城市土地產權分配缺乏正式的法律形式，土地產權沒有完善的法律保障。這就給部分房地產開發商以可乘之機，大肆賺取短期暴利的同時而置自身信譽于腦后。其實，這并非是城市土地產權市場化造成的，而是城市土地產權市場化不充分、不規范的必然結果。嚴峻的現實告訴我們，必須按照現代市場經濟的要求。全面推進城市土地產權制度變遷，建立健全與現代市場經濟體制相適應的城市土地產權制度。

　　(三)實施機制不健全判斷一個制度是否有效，除了看它是否完善以外，更主要的是看這個制度的實施機制是否健全。離開了實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。在新制度經濟學家看來，在經濟活動的復雜交換中，交換品具有許多有價值的特征，衡量成本很高，實施不可能自動進行，欺騙、違約行為會阻礙復雜交換的出現，因此必須建立制度為合作者提供足夠的信息，監測對契約的偏離，通過強制性的措施保證契約的實施。

　　檢驗一個國家的制度實施是否有效(或具有強制性)，主要看違約成本的高低。強有力的實施機制將使違約成本極高，從而使任何違約行為都變得不劃算，即違約成本大于違約收益。經濟學家分析表明，當某人從事的違約行為或違法行為的預期效用超過將時間及另外的資源用于從事其他活動所帶來的效用時，此人便會選擇違約。這樣看來，中國的部分房地產開發商目無法紀、欺瞞消費者的主要根源就在于他們的違約成本遠遠小于違約收益，就在于我們經濟活動中對交易主體約束的軟化，尤其是對那些違規者的制度(包括法律制度)約束過于軟化，實施機制不強。要知道，在許多發達國家或地區，企業或個人如果失信，信用等級就會降低，生產、生活處處受限制，在社會中沒有立足之地，相比之下，中國的法律還是比較“寬容”的。

　　三、結語

　　通過以上對房地產市場信用危機根源的分析，我們不難看出，建立適應中國社會主義市場經濟體制需要的信用體系必須從改革其核心的產權制度和文化觀念入手。值得注意的是，從變革的速度來看，正式約束(包括產權制度)可以在一夜之間發生變化，而非正式約束(包括意識形態、文化觀念)的改變卻是長期的過程。所以，創建具有中國特色信用制度體系的過程必定是一個漫長過程。